香港内房股暴涨 关注A股地产板块交易性机会

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29日，在香港股市交易中，中国恒大的股价上涨近23%，创下新高。碧桂园和融创中国的股价单日上涨9%至10%。

根据摩根士丹利最近发布的一份研究报告，2016年至2019年，中国恒大的负债率将大幅下降，其利润可能每年增长56%，或者被市场重估。摩根士丹利还提到，中国恒大将在8月份公布中期业绩，并计划在内地借壳上市a股，所有这些都有机会成为股价的催化剂。同时，管理层表示可能在2017年6月引入第二轮战略投资者。

该机构认为，在政策的连续调控下，房地产行业的集中度有望进一步提高。大型房企在融资和土地收购方面更具优势，受到资本市场的青睐，因此更容易获得较高的债券评级。

根据今年前四个月大型房地产企业的销售数据，招商局蛇口的销售面积和金额分别增长了63.1%和82.2%，万科甲增长了57.8%和73.3%，保利地产增长了24.4%和28.3%。

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蛇口商户:公司的销售面积和金额增速在4月份有所下降

公司4月份销售情况:2017年4月，公司实现合同面积51.6万平方米，合同金额78.3亿元，同比增长+35.3%和+38.6%，同比增长-14%和-29.2%，平均销售价格为15，163元/平方米，同比增长-17.7%，同比增长+17.7%。1-4月，公司总销售面积189万平方米，销售额343.4亿元，分别增长63.1%和82.3%。公司1-4月份的平均房价为18178元/套，同比增长11.7%。

月销售增长率下降，仍明显好于行业平均水平:4月份公司月销售面积和金额的快速下降主要是由于第一季度销量的快速释放，而4月份销量相对下降，而去年4月份的基期有所上升。目前，公司过去四个月的累计销售增长率保持在较高水平，明显好于行业平均水平(4月30日大中城市销售面积同比增长48.3%，1-4月同比增长36.2%)。受热点城市日益严格的限购和收紧的房贷政策影响，预计公司未来的销售增长将继续放缓，年销售额将保持稳定增长。

4月份，土地资源谨慎收购，园区业务拓展:4月份，公司新增项目位于杭州，占地面积2.1万平方米，建筑面积3.1万平方米(公司100%股权)，土地价格2.92亿元，土地收购步伐继续放缓。4月27日，公司宣布已与湖北省蕲春县人民政府签署合作协议，建设大型健康工业园。合作区域面积为14.7平方公里。此次合作将进一步拓展公司在深圳的园区业务布局，并对公司园区业务的未来发展持乐观态度。

公司位于深圳前海保税区，拥有大量优质土地资源，得益于粤港澳大湾区的规划和发展；同时，它也有望参与熊安新区的开发建设。据估计，公司2017年和2018年的净利润将分别达到111亿元和128亿元，同比分别为+15.8%和+15.3%，eps1.4元为1.62元，按当前a股价格计算，分别是pe的12.8倍和11倍，是pb的2.3倍。目前，该公司的估值是合理的，其业绩增长是空.

万科甲:销售达到新的高度，盈利稳定

报告期内，收入稳步增长，销售增长达到新高，净利润同比下降，与预期一致。2017年第一季度，公司实现营业收入185.9亿元，同比增长27.2%；上市公司股东应占净利润6.95亿元，同比增长-16.5%；每股基本利润为0.06元，同比增长-16.0%；完全稀释净资产收益率为0.61%，同比下降0.22个百分点。

公司实现销售面积988.2万平方米，销售额1502.7亿元，同比分别增长81.1%和99.7%。根据全国商品房销售额1.94万亿元，公司市场份额为7.7%，2016年公司商品房销售额市场份额为3.1%，比2016年第一季度增长3个百分点。

业绩的增长是有保证的，由于期间费用的激增，净利率下降。Q1 2017年结算面积143万平方米，结算金额160.3亿元，分别增长20.8%和20.6%。

截至Q1 2017年，公司合并报表范围内已出售资源2719.3万平方米尚未结算，合同总额约为3349.4亿元，较年初分别增长19.3%和20.4%。公司2017年第一季度平均结算价格为11210元/平方米，与去年同期持平。销售净利润同比增长6.0%，同比下降2.6个百分点，主要是销售费用同比增长38.8%，管理费用同比增长29.3%。从销售口径来看，公司2017年第一季度在Q1的销售费用率和管理费率分别为0.67%和0.98%，同比下降0.3和0.5个百分点，公司实际盈利能力保持稳定。

深圳铁路成为基石股东，帮助“轨道+物业”模式。深圳地铁集团获得华润集团15.31%的股份，并受恒大地产和具有投票权的一致行动者的委托。通过与深铁的合作，公司有望在轨道和物业布局上取得突破，从而布局全国和一带一路。后续需要关注万科股权变动的影响。

公司受益于行业集中度的加快，对多元化业务的未来发展持乐观态度，尤其是“轨道+地产”模式。由于受到房地产调控政策的影响，预计公司未来销售增长率将趋于稳定，利润预期将保持不变。2017-2019年归属于母公司的净利润分别为248.9亿元、291.3亿元和348.2亿元，对应每股收益:2.25元、2.64元和3.15元(原估计16-18年归属于母公司的净利润分别为235.8亿元、282.6亿元和316.7亿元，对应每股收益。

保利地产:业绩稳定增长，房地产行业高股息目标

2017年第一季度，公司的业绩和销售额都快速增长。2017年第一季度，公司实现营业收入17.9亿元，同比增长-5.1%；归属于母亲的净利润为18.9亿元，同比增长38.7%。公司实现销售额574.1亿元，同比增长27.2%；销售面积418.3%，同比增长21.8%，平均销售价格13725元，同比增长4.5%。第一季度，公司新增建筑容量671万平方米，总收购成本297亿元，占销售额的52%。公司总销售面积1.15亿平方米，其中待开发面积6751万平方米，总销售价值约1.6万亿元。

2016年，公司实现营业收入1548亿元，同比增长25.4%；归属于母亲的净利润为124.2亿英镑，同比增长0.6%，低于预期。归属于本公司的净利润增长率较低，主要是由于毛利率下降4.2%，至28.9%。其中，华南、华中、东北项目毛利率大幅下降，主要是由于去库存政策，公司库存较高、毛利率较低的项目被结转。与此同时，Q1 2017年继续推进一些高利润率项目，反映出该公司销售毛利率在2017年第一季度攀升至38.3%。

2016年销售额超过2000亿元，2017年销售额为2300-2500亿元。2016年，公司销售额达到2101亿元，同比增长36%，资金回报率达到97%。截至2016年底，公司预收1555亿元，同比增长17.4%，2017年业绩锁定。未来，公司将继续关注一线和二线，看好城市圈的发展，2017年将重点关注华东和京津冀地区。2016年，公司新增项目112个，新增产能2404万平方米，总成本1214亿元，占同期销售额的58%，其中70%建在一、二线城市。

公司财务状况稳定，综合融资成本进一步降低。2016年，公司完成固定增长90亿元，债券发行130亿元，新增计息负债综合成本下降至4.4%，同比下降0.8个百分点。截至2016年底，公司现金资金470亿元，是一年内到期的短期贷款和非流动负债之和的3.6倍，短期债务偿还压力较小；资产负债率为74.8%，同比下降1.2个百分点。实际资产负债率为62.2%，同比下降2%，杠杆水平适中。(真实资产负债比率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款))

中央企业的整合增强了获取土地资源的能力，多部门投资改善了产业链的上下游布局。2016年，公司完成了AVIC房地产项目下的8个房地产项目和1个在建项目的收购，并利用AVIC资源收购了3个项目，新开发资源共290万平方米。未来，公司与AVIC旗下其他房地产业务的整合值得期待。另一方面，公司的物业公司完成了股份制改造，开始了新三板的上市进程；商业运营和养老产业稳步发展；房地产资金规模已达到近600亿元；小额信贷规模达到4.93亿元；公司参与了滴滴出行、广东高速公路固定资产增值、粤港证券等战略投资。

公司现金分红率连续两年达到30%，2016年分红率达到3.4%，是a股行业的高分红目标。同时，公司未来业绩增长率稳定，土地储备充裕，融资成本低。预计基本面将继续改善，因此增持评级将保持不变。随着公司低利润项目比例的增加，利润预测也降低了。据估计，2017-19年度公司的返母净利润分别为149/176/199亿元，同比增长率为19.9%/17.9%/13.4%，与公司2017-19年度的每股收益相当。分别为1.26/1.48/1.68元(最初估计，

[编辑:何晏]