开发商“断供” 投资人千万置业遭查封

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2013年，在北京亦庄西满国际高新技术产业园区的建设中，重点是集资建房。现在，工业园区因贷款违约而被法院查封。就在工业园区房地产土地被拍卖用于偿还银行贷款之际，投资1850万元购买工业园区8号楼的服装企业主孙先生提出执行异议，要求解除查封，确认其房屋所有权。

昨天，大兴法院开庭审理了此案。其他11名与孙先生有类似经历的投资者都提出了同样的索赔。

仅仅5个月后，就有1000万购房者被查封

59岁的服装企业主孙花了1850万元在西满工业园区买了一栋办公楼，仅用了5个月就被法院查封。

孙先生介绍，2013年10月27日，他与北京海员国际服装有限公司签署了《股权投资协议》..双方同意将西曼公司开发的位于亦庄国际高新技术产业园区的D区8号楼的房产以总价款1850万元转让给孙先生。换句话说，这种称为股权投资的协议实际上是一种产权转让协议。

由于工业园区属于工业用地，根据国家规定，产权在出售时不能分割，所以协议中还规定，在孙先生的企业在北京经济技术开发区注册并在西满亦庄国际高新技术产业园区合法经营一年后，西曼公司将对孙先生的企业进行产权分割。

所涉房产全部竣工验收手续完成后，孙先生于2015年6月30日向西曼公司支付了所涉房产的全部价款及其他相关费用。2015年7月1日，西曼公司将该房产交付给孙先生，孙先生对该房产进行了装修，并准备将其用作新的办公场所。

但仅仅几个月后，即2015年12月，孙先生在公园的财产被法院没收。和孙先生一起，公园里有几十个服装企业主投资买房。

据媒体报道，2010年，北京市政府发布了《关于促进北京设计产业发展的指导意见》，其中大兴区被明确列为首都工业设计重点发展区。2011年1月25日，“中国(大兴)工业设计基地”正式揭幕。2011年，北京西曼国际服装有限公司在北京亦庄经济开发区以拍卖方式获得了一片221亩的工业用地，试图建设一个国际高科技设计产业园。2013年，工业园区被列入北京经济开发区“一谷五园”区域发展规划，被媒体称为“中国设计谷”。

然而，“设计贵谷”工业园区的房屋和土地产权却因房屋建设和抵押贷款的平行融资而引发了一系列纠纷。昨日，大兴法院审理了12名公园投资者反对执行死刑的案件。

集资建房后抵押财产

根据现有证据，2012年4月1日，西曼公司正式取得了园区物业所在地的国有土地使用证，并先后取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程许可证等一系列合法许可证。原告律师孙先生说:“这些足以证明，西满公园是一个完全合法的开发建设项目。”

海员工业园的建设和销售一直备受关注。据2013年媒体报道，由于园区属于工业用地，价格比商业用地要便宜得多。园区内的独户办公楼地上建筑面积2000平方米，使用面积3000平方米，地下面积500平方米，价格在2200万至2300万元之间，平均价格不到1万元/平方米，同期办公楼平均价格约为2万元/平方米。

从2011年到2013年，西曼公司由于无法全额支付土地出让金，加大了土地出让金与后期建设成本的差距，开始以《股权转让协议》的形式向大多数服装企业主收取资金。这样，吸引了包括孙先生在内的50位投资者，投资总额达6亿元人民币。”孙先生的律师说。

一方面，它筹集了6亿元，另一方面，海员公司仍然向银行申请贷款。2013年12月10日，上海浦东发展银行石家庄分行受东方资产的委托，与海员公司签订了《委托贷款合同》，并向海员公司发放了2.5亿元人民币的贷款，用于海员国际项目的工程款及相关费用。随后，双方就该公园的土地使用权和场地上的建筑物进行了抵押权登记。

2015年7月13日，上海浦东发展银行起诉海员公司未支付贷款本息。2015年11月5日，法院裁定，园区及地上在建工程的土地使用权应通过拍卖或变卖的方式进行变更，所得款项应先支付给上海浦东发展银行。

随后，法院没收了孙先生和其他投资者的财产。记者在现场看到，亦庄西满工业园区外已经被法院查封。昨天，几位投资者在法庭上表示，投资1000万元的办公楼只是用来堆放杂物的仓库。

请求法院解除对财产的扣押

2016年6月，在办公楼被查封后，孙先生向法院提出执行异议申请。2016年9月12日，上海浦东发展银行将海员公司的债权转让给中国建设投资信托有限公司，中国建设投资信托公司成为海员公司的债权人。

2017年3月，法院认定“西曼公司未取得政府主管部门的预售许可证，预售工业用地上的未竣工房屋，原告孙先生与西曼公司的房屋买卖合同违反相关规定。此外，孙先生明知西曼公司不能预售并办理所涉房屋的过户登记，仍与西曼公司签订了协议，孙先生未办理过户登记有他自己的理由，驳回了孙先生的异议申请。

2017年4月12日，孙先生以被告希曼公司和中国建设投资有限公司为被告提起诉讼，请求法院解除对该房屋的查封，确认其对该房屋和土地的所有权。另外11名投资者与孙一起提起了执行异议诉讼。

被告:尽快拍卖可以保证各方的利益

在昨天的庭审中，被告海员公司辩称，海员公司是这块土地的唯一所有者。孙先生等人虽与海员公司有合同权利，但尚未实现物权，即不存在物权。孙先生要求排除他人的担保物权是没有根据的。

西曼公司表示，孙等人的情况是投资失败，为想方设法制止损失，有必要尽快执行此案，以保护各方的合法权益。目前，海员债务的利息每月高达1000万英镑。十个月就是一亿元。如果原告能够尽快撤诉，使涉案的土地和房屋能够尽快进入拍卖程序，利息损失就可以减少。

中国建设投资公司从上海浦东发展银行转让土地和房地产抵押债权。中国建设投资公司认为，孙先生与西曼公司之间的股权转让协议和资产转让协议属于房地产交易，但西曼公司不具备房地产开发资质，其开发房地产项目违反房地产开发管理规定。根据国家规定，工业用地不得出售或预售。中建投资表示，公司在接受债权后，享有本案标的物的抵押权，而孙等人不享有法定权利，不能阻止法院执行。

这个案件昨天在法庭上审理了，但是法庭没有做出判决。

■声明

工业用地不同于商业用地。购房者应该谨慎

律师事务所律师戴表示，在北京，类似这样的工业用地并不少见，如亦庄经济开发区、通州联通U谷、丰台总部基地等，很多地块都属于工业用地。与商业用地相比，工业用地的售价相对便宜，但出售时产权划分不清，这是一个显著的特点。

戴表示，目前对于工业用地是否可以单独出售还没有相应的法律法规，很多工业用地都采用“前期建设-后期企业占用-最后办理产权分割”的销售模式。在这个过程中，产权问题容易引发争议。(记者王伟)