刘世锦：房地产税是一项基本制度 还是要加快推进

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凤凰财经新闻房地产税应该加速。6月22日，原国务院发展研究中心副主任、中国发展基金会副会长刘世锦在《中国城市竞争力报告第15号——住房价格体系:中国转型升级的杠杆与陷阱》的新闻发布会上指出，房产税是一项基本制度建设，只有在这样一个大的框架体系下才能解决房地产问题。

事实上，这不是刘世锦第一次提出加快开征房产税。在今年3月的中国高层发展论坛上，他提出了这样的愿景和建议。

刘世锦认为，房产税是房地产开发和城市化进程中的一项基本制度，可以解决我国地方政府的部分收入问题，同时房产税开征后可以调整住房结构。

此外，在解决房地产问题时，刘世锦还建议提高住宅用地在城市建设用地中的比重，战略性地转变城市结构，积极发展长期公共租赁住房。

以下是讲话的全文:

尊敬的丁总编辑、刘总裁、何总裁，首先祝贺《中国城市竞争力报告》第15期第15期的出版，我刚刚读了第15期的研究报告，所以我们可以连续做15期，我觉得很少。抗日战争的八年很艰苦，所以很重要。毅力将显示我们的毅力和决心，这样我们的研究就可以在报纸上发表。

这一次，我看了住房价格体系，这是一个热点问题，正在被全国人民讨论。这是社会的一个热点，但也是一个难点。即使你想把这个问题弄清楚，也不容易。但是我仔细看了一遍，因为我刚才看了它的报告，还没有时间仔细研究。内容非常丰富，并指出了许多关键问题。让我先谈一谈，然后介绍一下。

我想借此机会参加我们的活动并表达这样的观点。我想说的是，中国的供应方改革是房地产发展的预测。我想知道中国经济的大发展趋势。众所周知，中国经济在经历了30多年的峰值增长后，在过去的7年里经历了中长期发展。学术界对这种变化有不同的看法。有人认为这种情况在中国是一种所谓的中期弹性变化，但它已经过去七年了，并且一直在向前发展。过去的高速增长超过10%，现在低于7%。用经济波动的一般概念来解释这一点既困难又不可能。

还有一种观点认为，中国经济这么多年是由于外部冲击造成的，我们认为这种观点也是不合理的。事实上，当2008年中国金融危机最严重、下行压力最大的时候，中国经济在2009年率先复苏。事实上，我们的经济在2009年和2010年增长迅速，但世界经济在2010年有所改善，但中国的经济开始下滑。但是，我个人认为中国的经济是一个学术转型，或者说10%左右的高速增长在未来会变成中速增长。因此，在过去的七年中，增长率从高速变为中速。但经过过去七年的发展，这是一种悲观的形式。

但是在过去的两年里，我在2009年和2010年说过，中国的高速增长变成了中速增长。七年后，我想问一个问题:中国经济已经见底，所以不要这么悲观。

需求方面的高投资是最根本的。高投资是三大驱动力，一是出口，二是基础设施，三是房地产。我不会谈论这个话题，因为出口现在不起作用，出口投资的最高比例是在2009年左右，我们的经济下滑了。为了稳定经济，政府应该把重点放在基础设施上。因此，高速公路的投资是非常大的，但一般来说，经过多年的快速增长，房地产达到一个高点，然后在2014年撤退。当时也有一种观点认为，房地产的回落也是一种趋势波动。但是我们的观点非常明确，那就是一个历史性的转变。你为什么这么说？因为在2014年，房地产的地形高峰已经出现。简单地说，70%的历史住宅需求的房地产冲动值是1200到1300。达到这个峰值后，房地产投资基本持平，然后下降。

在这里，我将向你展示一些国际经验。事实上，你可以看到世界上发达国家的一般操作规则，即11，000国际元。我说过国际美元是以后评估的指标。在这一点之后，它们基本上就终止了。你可以看到在美国、英国、台湾和韩国都是如此。在中国，它在2014年和2015年达到11000元，所以根据国际经验，我们的基本判断是一个历史周期。

当然，在2016年，实际上在2015年9月，房地产投资的红利在当月有所上升，但在2016年第一季度之后，房地产投资达到了9%以上，而这一背景是由一线城市的房价推动的。但是我讲一个基本观点。我不认为它能从总体上改变房地产。这是从整个国家的角度，而不是从历史进程的角度。基本上，房价的回报是正常的，正常的状态是零增长甚至负增长，这很奇怪。我们基本上总结了近十年来房地产和住房投资的增长速度。我们可以看到，这种情况在大约十年的时间里已经得到了模拟和预测。

有必要回答一个问题，为什么房价在2016年开始再次上涨？我认为这一轮上涨与过去大不相同。我刚刚翻了一下报告，也就是说，谈一谈城市群的分化，或者说得更广一点，城市群规划出现在中国城市化的进程中，珠三角、长三角和京津冀三大都市圈正在加速发展。各种各样的年轻人聚集在这个地方。他们为什么聚集在一起？就是在这个地方赚钱。就城市经济而言，这是一个具体的工程。从经济角度来看，它会有更高的发展。应该说，这是一个全球现象。在发达国家达到这一阶段后，这种情况开始出现，美国、中国、韩国和日本都是如此。因此，我国有这样一条规则，它导致了积极的和刚刚需要的增长，并且支持房价的上涨。

但是问题在哪里呢？房价有上涨的需求，但是否达到了目前的水平？目前，我们的房价已经上升到这个水平。我估计，五年前和十年前可能更大胆的人不可能预测到这一点。我不知道于虹教授是否知道。十多年前我们研究的时候，大多数从事研究的人都不敢买，所以超出了大家的预期。房价的变化仍然反映了中国房地产开发和城市化进程中深层次的制度结构和政策问题。

可能有一些问题。

首先，在现有的土地制度下，我国的居住用地占整个建设用地的比例较低。在前几年，一线城市的这一比例低于25%，近年来略有调整，均低于30%。在发达国家，开盘价是40%，比如韩国首尔，开盘价相对较高。首尔的住宅和土地利用建设水平为60%。

第二，我国城市建设用地完全由地方政府垄断，但农村集体建设用地和宅基地没有资格或无权进入城市建设用地市场。十八届三中全会明确提出，农村集体建设用地和国有土地应当以同等的权利、价格和平等进入市场，农民的宅基地应当创造条件进入市场。但迄今为止，这一改革没有取得实质性进展。目前，也有改革。例如，宅基地在多大程度上被逆转了，也就是说，它在一个村庄内，甚至在一个村庄的一部分，以及在一个村庄集团内被转移了。需要它的是大城市的人们。当然，北京的郊区就像农民的家，其中一些也在建房。它们是非法的小产权房，不受法律保护。但是现在，一方面，农民不得不去城市，另一方面，城市不得不去农村。需求能得到满足吗？

房产税应该说是房地产开发和城市化进程中的一项基本制度，它不仅可以解决我国地方政府的一些收入问题。因为地方政府，特别是土地财政，非常感兴趣，不能放手，因为这是他的重要收入。你现在找到替代方案、可持续竞争力和合理性了吗？

在另一项房地产税之后，投资者可以增加税收。最后，如果有房产税，住房结构可以调整。但是，由于没有这样的基本制度建设，不可能实现刚才所说的。

更重要的是，由于我们现在已经构建了城市化发展的战略理念，现代城市化发展的规律也是千差万别。例如，我们长期以来一直限制大城市的人口，但事实上我们不能。像北京和上海这样的城市有几百万到两千万人口。我们城市的基础设施，包括公共服务，都是按照计划的人群来设置的，这也导致了各种资源的短缺和城市疾病的问题。因此，现在的问题是，我们是应该限制它，还是应该采取什么措施来更好地呼应大都市地区的发展趋势。我刚才说，中国经济已经走出谷底，进入转型升级。所谓的转型升级，在创新的驱动下，大部分的发展在哪里？我们是否在适应这种情况？

在城市里，我们经常赶走低端人群。事实上，没有低端人口，所以我们不能举行今天的会议。无论谁给你倒水，给你做饭，回家看孩子，你都能在北京的建筑工地上看到哪个是北京人。在这个城市里，没有低端人口你就无法生存。所谓的高端人口，如果没有低端人口为他服务，就无法管理这个城市。我认为我们城市的现代发展规律不适合，所以有很多想法需要研究。

当然，我可以从报告中看到，从表面上看，除了那些没有买房子的人，他们都很开心。不用说，房地产开发商不用说，政府赚了钱，也就是说，很多买房子的人都睡了，第二天早上房子涨了很多。很开心，真的开心吗？城市房价是这个城市方向上最基本的要素价格。房价上涨后，几乎所有城市的各种相关因素，尤其是基本因素，都会导致房价上涨。因此，事实上，我们已经看到一些城市因为房价低而影响了城市的发展。一些城市想转型升级，想发展新产业。房价太高了，他们的竞争力无法逆转。一些一线城市的一些知名企业已经开始向外退出。在一些城市，这个阶层应该加快发展，但在过去的两年里，它已经退却了。此外，在国际上，由于高房价的持续上涨，遇到了障碍。例如，在香港，经济竞争力近年来遇到了很大的障碍，原有的产业竞争力也下降了，这与高房价有关。

因此，下一步，我国将进入中速增长期，提高要素生产率，促进城镇化健康平稳发展。因此，房地产市场和城市化进程现在有一套不合适和常规的制度政策。出路在哪里？刚才，我说我们都有混乱。我认为在房地产领域或城市化进程的预测中有几件事要做。

首先，最直接的办法是增加城市建设用地中住宅用地的比例，至少达到40%，并将工业用地转变为住宅用地。

二是城市结构的战略性转变。过去，各种资源都集中在城市地区，供应量不大。因此，有些同事谈到大都市圈的集聚效应，但你可以看到像北京、上海、深圳这样的城市都被挤压成这种形状，城市群并不突出。你能再来吗？因此，这个问题就是城市结构的问题。什么是城市结构？这是因为各种资源都集中在主城区的结构中，并转化为核心区，即主城区的一些功能得到了适当的分解。对北京来说，非资本职能应该分解，一些资本职能也应该适当分解。

小城镇应围绕核心区形成，核心区加小城镇应形成。在20到50公里范围内，可以适当分散大学、科研机构，特别是中央企业和媒体，形成相当多的有工业支持的工业城镇。同时，你可以连接当前的轨道交通。去北京做生意只需要二三十分钟，开车只需要一个小时。在中冶大厦开会不会花太长时间。你也可以在家吃，没问题。

离你稍远一点的是，你可以在房子的前后种植花草，公共服务也是电子化的。低碳绿色贯穿始终，形成了产业支撑、轨道交通公共服务均等化、包容性强、可持续性强的新型网络城市。进行结构性改变。当然，最近熊安新区政策出台了，农村土地改革不能再拖了。土地改革的具体政策方向已经下来，关键是加快农民的土地改革。

此外，小产权房的问题非常敏感，但我认为没有办法避免它。小产权房原本属于在自己土地上建房的农民，但过去他们不被允许拥有这种权利。当然，同时他也不能有计划。但是我们现在需要改革，你不能回避这些问题。首先，让我们问一个问题。农民应该在自己的土地上建房。我们将彻底解决这个问题。你还得承认吗？但现在问题已经出来了，现在如何更好地解决它，让他支付费用和税款，最后让它浮出水面。

然后，积极发展长期公共租赁住房。现在，北京大城市的租售比越来越大。房租是房价，而卖房的价格是投机。现在差距很大。这个城市确实有一些人不能指望他买房子，也买不起，但他仍然想在这个城市里挣扎，想留下来，想租房子。事实上，租房子可以负担得起。但是如果你现在想租房子，这里的年轻人，这是不现实的。为什么？房东可以随时把你赶出去，而租来的房子不能被视为他自己的家。因此，我们建议政府是否可以优先考虑相当数量的其他资源相当的公共租赁住房，但租赁时间应该延长。例如，他可以租10年、20年或30年，如果你不想离开，你不能把你赶出去，这是法律保证的长期居住许可。如今，即使年轻人的房租比较高，很多人觉得租房不靠谱，有些人还是可以住在那里，也就是说，我们需要创造这样的有利条件。

最后，房地产税应该加快。现在，一些人提出了一个关于房产税的大问题。有人说我交土地出让金是不合理的。有人说我不富裕，所以让我为一所房子交税。但我认为所有这些问题最终都可以得到合理合法的解决。因为房产税和基本制度建设一样，可以在这样一个大的框架体系下解决。

总的来说，我认为在过去的两年里，房地产调控发生了很大的变化，强调不同的城市群由于城市的政策而不同，不可能采取相同的政策。然而，我认为大多数房地产调控政策仍在试图找到阻止你购买甚至进入城市的方法。我认为这可能在短期内发挥作用，但在中长期内，有些地方你会按一会儿，过一会儿，它就会爆炸。为了理清源头，我们仍然需要推进供给方面的改革，这就是我刚才所说的。我认为，供给侧改革后，房地产将进入可持续健康发展的轨道，我国城市化的巨大增长潜力将使中国经济实现中速高效的可持续发展。我只谈一些想法，请批评他们。

谢谢大家！