非上市民营地产商公司债发行样本：星河湾集中发债55亿元 储备现金拆借关

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人民网北京5月4日电(余彦明)监管当局收紧了房地产公司发行债券和投资融资的条件。然而，自2015年以来，公司债券的发行大规模放松，这使得一些未上市的民营房地产企业活跃在交易所债券市场。许多房地产开发商借此机会更换了大量贷款和储备现金。

“2015年，中国证监会对交易所的公司债券进行了重新监管，同时取消了公司债券只能由上市公司发行的限制，大幅加快了审批流程，吸引了全国各地大中型房地产企业争相到交易所申报发行债券。”美国银行美林亚太区的一位高收益债券投资者告诉《人民日报》记者，“但很快市场开始担忧，因为交易所债券市场的信息披露不够，简化审批实际上是粗放式发展。中国证监会将债券审批移交给了市场。然而，它没有给市场足够的工具来量化风险。”

发行55亿元债券替代银行贷款

去年9月初，中国证监会公司债部发布了《房地产行业公司债分类监管方案》，明确了房地产行业公司债发行和管理的分类监管标准。

根据证监会和交易所制定的分类监管标准，优质非上市民营房地产企业被纳入房地产行业企业债券发行准入的基本范围。

据《人民日报》记者报道，在未上市的民营房地产企业被正式纳入房地产行业企业债券发行准入的基本范围之前，星河湾集团已经在上海证券交易所注册发行了高达55亿元的债券，帮助其偿还和置换了大量的银行贷款和借款。

截至2016年底，广州番禺海逸房地产开发有限公司(星河湾集团公司债券的主要发行人)已发行债券54.56亿元，银行中长期贷款余额18.79亿元。

中国证监会公司债部发布的《房地产公司债分类监管方案》对募集资金的使用有严格要求。其中，募集资金用于偿还贷款时，在偿还银行贷款或其他债务后，中国证监会要求发行人的债务篮子应适当分散，并保持债券(包括债务融资工具)与银行贷款股票的合理匹配。如果募集资金用于偿还银行贷款，原则上偿还后公司债券和债务融资工具的存量不应高于银行贷款存量，以保持合理的债贷比。

目前，广州番禺海逸房地产开发有限公司的债务结构已经不能满足中国证监会的要求。该公司通过在上海证券交易所成功注册发行债券筹集资金，并大量替代银行等其他贷款。

广州番禺海逸房地产开发有限公司于2015年11月末在上海证券交易所非公开发行30亿元公司债券，其中24亿元用于偿还金融机构贷款，其余6亿元用于补充营运资金；截至2016年3月底，公司共发行债券25亿元，其中21亿元用于偿还金融机构贷款，其余4亿元用于补充营运资金。

这意味着星河湾集团在上海证券交易所发行的55亿元公司债券中，已有45亿元用于偿还贷款，募集资金已从专用账户中提取。

截至2015年末和2014年末，广州番禺海逸房地产开发有限公司应付债券分别为29.57亿元和0元，本期包括银行在内的长期和短期贷款总额分别为37.19亿元和75.16亿元。2014年至2016年，广州番禺海逸房地产开发有限公司的计息负债规模分别为75.15亿元、66.74亿元和73.35亿元，应付债券比例分别为0%、44%和74%。公司债券的存量明显高于银行贷款。

向大股东的亲属和合伙人借款

中国证监会发布的《房地产企业债券分类管理办法》通过整体规模和流动性管理两个触发点，用综合指标对基本范围内的房地产企业进行评价，并将其分为正常类、关注类和风险类。

根据《人民日报》记者选取的综合指标和广州番禺海逸房地产开发有限公司近三年的财务指标，该公司属于正常类。如果触发两个以上指标，交易所将要求债券提供抵押、质押等信用增级措施，并增加合同条款，如规定债券存续期间不得增加计息债务总额，发行人不得出售核心资产或在境外进行大额投资。

在过去的两年中，中央发行了55亿元的公司债券，这使得星河湾集团有更多的自由现金用于其控制和转让。截至2016年底，广州番禺海逸房地产开发有限公司的现金余额为35亿元，2015年和2014年分别为21亿元和13亿元。

广州番禺海逸房地产开发有限公司2015年和2016年偿还现金债务93亿元，贷款和已发行债务整合为91亿元现金，使公司2016年底的计息负债规模与2014年底持平，意味着星河湾集团通过发行公司债券保持了融资现金流的稳定。

但是，值得注意的是，虽然该公司目前余额的现金储备有所增加，但实际上是不稳定的，公司账户中有大量的交易，在基金中波动很大。

广州番禺海逸房地产开发有限公司的最终现金增加是由经营活动产生的净现金流量引起的，而不是销售收益的增加。2015年和2016年，公司收到的销售收入保持在80亿元左右，主营业务的现金支出约为35亿元。波动最大的是“与业务活动有关的其他现金”的收付。

与业务活动相关的其他现金主要来自基金。广州番禺海逸房地产开发有限公司2016年收入超过58亿元，2015年支付超过67亿元，2015年分别接近41亿元和44亿元，主要是因为广州番禺海逸房地产开发有限公司向关联方借款，且往来频繁。

截至2016年底，广州番禺海逸房地产开发有限公司已收到关联方款项20多亿元，向关联方支付款项9亿多元。这些关联方，除了公司的大股东投资企业外，甚至包括大股东的亲属和合伙人。

此外，广州番禺海逸房地产开发有限公司在客户住房预收款中所占比例较高。2016年和2015年，公司预收款分别超过113亿元和108亿元，同期相应的营业收入分别只有89亿元和80亿元。自住房屋的预收款水平相对较高，这也意味着公司拥有35亿元的现金资源，甚至无法支付这些短期自住房屋的预收款。