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中国经济网北京5月4日电(记者陈)五一假期后,多家银行调整了按揭贷款贴息。从5月1日开始,北京很多银行都以网上签约时间为节点。5月1日及网上签约后,首套住房抵押贷款实行基准利率,不打折扣;二手房抵押贷款是基准利率的1.2倍。

调控政策效果显现 首套房房贷现基准利率

抵押贷款利率的折扣越来越少。有人认为这是一种“定向加息”。在业内专家看来,降低折扣不是提高利率的结果。这是银行在早期调控政策下,根据市场变化调整资产负债结构的结果。利率的调整旨在通过增量来抑制“房地产投机”行为。对于现有的抵押贷款,居民的负担并没有增加。

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调控政策的作用显现

今年以来,中国首次住房抵押贷款的平均利率折扣发生了显著变化。自1月份以来,居民首次住房抵押贷款的实际利率已连续4个月上升。根据荣360的最新报道,自4月份以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市相继提价。数据显示,在全国35个城市的533家银行中,122家银行的首套利率折扣提高,占22.89%。

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“由于各地出台的房地产调控政策以及银行自身调整业务的因素,抵押贷款利率的折扣有所减少。”中国社会科学院金融研究所研究室主任曾刚认为。

自去年以来,为了抑制房价的过度上涨,许多不同的房地产调控政策已经出台。以北京为例,继去年“930”首付比例提高后,今年3月,北京进一步提高了第二套住房贷款的最低首付比例,普通自住住房提高到60%,非普通自住住房提高到80%;同时,抵押期限从最长30年缩短到25年。据不完全统计,超过55个城市已经出台了各种房地产调控政策。

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“一方面,银行要配合各地出台的住房金融政策,抑制房价过快上涨;另一方面,尽管住房抵押贷款的风险较低,但对银行来说,这并不是一项更有利可图的业务。”曾刚分析,在此之前,大多数银行的抵押贷款利率都是贴现的,这与个人消费信贷或企业贷款相比,银行发放的住房抵押贷款的收益率水平要低得多。

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去年,许多银行把住房抵押贷款作为贷款的“大头”。2016年,许多银行新增贷款的一半以上是住房抵押贷款,一些住房抵押贷款占60%以上。曾刚认为,在去年经济下行压力大、优质资产难寻的背景下,银行发放更多住房抵押贷款是一种防御性选择,有其特殊性。

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银行调整资产结构

目前,情况已经改变。一季度,中国宏观经济数据的亮点频频出现。与此同时,货币市场的利率中心上升,导致银行资本成本上升。

融360的分析师认为,对于银行来说,按揭业务的回报周期长,收入低。目前,过度的抵押贷款业务将减缓银行的资金回流速度,加剧银行的现金链压力。

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特别是在企业发债困难、融资需求转向银行体系的背景下,银行的议价能力明显增强。4月27日,贵州桂龙发行了5年期aa级公司债券,利率高达7.8%。由于发行债券的成本明显增加,更多的企业选择了放弃。自今年年初以来,已有近1000亿债券被取消或延期。4月,136笔债券被取消或延期。

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“从债务的角度来看,银行的成本已经上升。因此,首套住房按揭贷款的贴现率下降也是银行根据市场变化进行调整的结果。”曾刚说,特别是对于资本成本较高的小银行,在目前的市场利率下,抵押贷款折扣越多,其收益率越低。

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银行随着市场的变化调整其资产和负债结构,这也可以从第一季度的数据中看出。由于按揭贷款增长率逐月下降,第一季按揭贷款占新贷款的比例亦大幅下降。今年第一季度,个人住房贷款余额为19.1万亿元,同比增长35.7%,同比下降1.1个百分点。与此同时,更多的信贷资金投向了企业。一季度,企业新增中长期贷款占新增贷款的63.3%,同比大幅增长30个百分点。

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随着资本成本的上升,银行需要寻找“更有利可图”的资产。因此,曾刚认为,今年银行的资产负债结构将发生很大变化,这意味着抵押贷款的比例将大幅下降。“如果成本上升,而资产回报率却跟不上,那么银行利润将难以保证。”

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买家往往会冷静下来

资本利率作为宏观调控的重要手段,可以起到抑制房地产价格过度上涨的作用。从资本的角度来看,银行成本的上升会影响抵押贷款的价格,进而影响需求。随着住房金融政策和限购政策的出台,过去不合理的房地产市场已经“泼了一盆冷水”。

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"目前,市场有望企稳,购房需求可能下降."曾刚认为,无论是资本的变化还是购房预期都会影响购房者的意愿和交易量。目前,前期的房地产调控政策对稳定预期起到了明显的作用,普遍预期房价会快速上涨的购房者的恐慌情绪得到了很大缓解。

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有些人担心按揭贷款的折扣越来越低,利率越来越高,会不会意外地伤害到他们所需要的东西?事实上,住房抵押贷款利率折扣的降低直接影响购买成本。首付和第一套房利率的提高意味着新买家需要支付更多的首付和承担更多的贷款利息费用。“但目前,调整的目标是增量。对于股票抵押贷款,居民的负担没有增加。”曾刚说,但从中期和长期来看,房地产市场的增长速度正在放缓,这对那些刚刚需要买房的人来说也是一件好事。特别是,一些城市的房价出现了小幅调整。总的来说,成本可能会下降而不是上升。

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在后期,一些城市的抵押贷款利率在升至基准利率后仍有可能上升。

曾刚认为,抵押贷款利率是否会继续上升取决于市场利率的变化。“对银行来说,如果资本利率继续上升,抵押贷款利率可能会继续上升。”

李只是预测,抵押贷款利率将继续上升,银行将继续收缩抵押贷款业务,控制抵押贷款增量,在满足刚性需求和控制资本成本之间找到一个平衡点。但总的来说,房地产调控中的一系列“退烧药”已经初见成效。

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(编辑:张学)

标题:调控政策效果显现 首套房房贷现基准利率

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