中国人挣的钱69%扔到房子里 其实全世界都一样

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最近，一篇文章在网上广为流传。它指出，根据中国家庭金融调查(chfs)和美国消费者金融调查(scf)的数据，中国家庭的房地产占总资产的比例高达69%，但在美国只有36%。由此得出的结论是可怕的！许多普通人(603883，诊所股票)只剩下他们的房子了！

明·袁俊认为，中国家庭的资产配置已经得到了极大的优化，但仅比较中国和美国是有偏见的。事实上，在全球范围内，房地产约占全球总资产的60%，早在2014年，澳大利亚就超过了60%。经过两年的飙升，它已经基本上等同于中国，冰岛和挪威甚至高于澳大利亚。在2016年国际货币基金组织-世行年会期间，挪威央行行长奥尔森在接受《中国商报》独家采访时表示，我们非常担心房地产泡沫。总的来说，中国还没有高到令人发指的地步，但这只是结构性问题。

实际上

房地产是世界主流资产之一

占60%

2003年8月，国务院发布了著名的“18号文件”(即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，明确提出要保持房地产业持续健康发展。

在接下来的十年(2003年至2013年)，行业发展迅速，被称为中国房地产的“黄金十年”。与此同时，反对房地产绑架中国经济的运动也层出不穷。

在这种背景下，很容易通过提供中美房地产在家庭资产上的差异来刺激群体情绪；然而，如果视野稍微大一点，那就更常见了。因为小视野就像坐在椅子上看天空，有很大的局限性。

事实上，巨额的房地产对世界上所有的国家都非常重要！

去年，第一太平戴维斯发布了《全球私人财富之旅》报告，显示2015年，房地产总价值接近217万亿美元(如下表所示)，约为全球国内生产总值的2.7倍，约占全球主流资产的60%。它是储存国家、企业和个人财富的重要方式

▲数据来源:第一太平戴维斯研究部、国际清算银行、道琼斯市场指数、牛津经济研究所

其中，住宅地产占房地产的比重最大，约占全球房地产总价值的75%，覆盖约25亿家庭，与普通家庭的财富密切相关，高端商业地产和农业地产分别占13%和12%。

历史上每个人平时看到的黄金价值只有6万亿美元，只有房地产的1/36。在巨大的房地产面前，黄金突然黯然失色。

这主要是因为近年来，量化宽松货币政策及其降息降低了房地产收益率，刺激了全球资产价格的上涨。投资活动和资本增长席卷了全球主要房地产市场，导致资产价格上涨。

值得一提的是，私人财富全球巡展中全球资产价值的计算不包括非正规住宅商业地产的价值，包括工作室、小型办公室、商店和小型商业地产，因为它们不是构成全球房地产市场的高端地产。然而，它们构成了经济增长和繁荣的主要部分，尤其是在新兴市场。如果将这些资产包括在内，将远远超过372万亿美元。

对大多数人来说，

买房子

这是保存和增加价值的最好方法

上述结论一定会让许多人重新认识。虽然明袁俊也认为这有点夸张，但这是事实，而且从逻辑上讲，这是相当合理的。

首先，对于普通人来说，买房是保持和增加价值的最好方式

我相信很多人在去年看过这条新闻:“叔叔冒充乾隆皇帝，在深圳骗了4，000万富婆，声称控制了3，000多亿海外皇室基金。”

这样一个不可思议的骗局会被一些人相信，并花费数千万。读完之后，网民们觉得深圳充满了黄金。

事实上，就明袁俊而言，类似的事情也有不少。更不用说欺骗了，许多土著人因为旧的改革而一夜暴富，然后去经营自己的企业，或者赌博、挥霍等等。，许多人失去了家人。首先，因为这就像赢得一个奖项，巨额财富来得太突然，缺乏良好的规划；第二，许多土著人没有受过良好的教育，他们在市场上面对外来者没有优势。

一个典型的例子是，深圳有1100多家社区股份合作公司(归土著人所有)，38万土著人。据不完全统计，这个群体的集体资产市值达到1.5万亿元，可谓富如敌国！然而，截至2015年底，全市已有30多家股份合作公司实际关闭！你为什么坐在金山混在一起乞讨？明袁俊认为，这里缺乏操作人才。

根据第一平台数据中心的调查，在全市1000家社区股份公司的3800多名管理人员中，5%的人受过大学以上教育，25%的人受过高中教育，70%的人受过初中和小学教育。这与人才保护和增加数万亿财富价值的战略需求极不一致。而且这种公司不愿意引进外来人才！

对于受教育程度低的土著人来说，最安全的办法是建房子，每月收房租。在过去的拆迁中，大多数想要太多现金的村民不如保留和增加房子的财富。

▲资料来源:胡润研究院

事实上，对于大多数教育水平高、市场竞争力强的人来说也是如此。根据chfs数据，在过去的三个月里，城市无房家庭的总资产变化指数为96.3，财富正在缩水。住房家庭指数为109.1，财富继续增长。其中，在过去6个月中，有住房和新购住房的家庭的资产变动指数高达121.1！

俗话说，人为财富而死，鸟为食物而死。就连“因为没有钱，所以不管有没有钱，都不见面”的王力可思聪，也在忙着寻找高质量的投资目标，制造财富的滚雪球。普通人显然无法忍受自己血汗钱的贬值。即使富人投资海外，他们也大多购买房地产(这将在后面讨论)。这就是为什么在高压调控下，人们有强烈的观望情绪，同时又非常紧张，甚至相信“任志强预测2018年房价将飙升”之类的传言。

其次，美国人不喜欢买房子。主要原因是太贵了，买不起

当然，有些人可能会说，中国传统的“居者有其屋”观念太重，而其他国家的情况并非如此。例如，汇丰银行最近发布的一项调查显示，中国80、90后中有70%拥有住房，居世界第一，91%的无房者计划在未来五年内买房。相比之下，在美国、加拿大和法国(相当于中国80后和90后)只有30%~40%的千禧一代有房子。

这实际上是一个很大的偏见。

根据传统观念，欧美热爱自由的人更喜欢租房子，这与事实不符。他们可能不像中国人那样热衷于买房，但他们仍然倾向于买房。拥有自己的房子是美国梦的一部分，他们不买的原因是因为他们买不起！这和广州、深圳、四小龙的年轻人一样。

根据2016年美国居民调查的月度数据，63%的受访者有房子，26%租房，11%与他人租房(如下图所示)。在没有住房的人群中，59%在34岁以下，64%年收入低于5万美元，43%居住在郊区。

▲资料来源:美国房地产经纪人协会，明远房地产研究所

数据显示，约60%的购房者首付不到总额的20%，首次购房者首付更低。这个群体中80%的人首付不到总额的20%!尽管如此，许多人还是买不起房子。

拥有自己的房子被强烈认为是美国梦的一部分。80%的房主和90%的房主认为拥有自己的房子是美国梦的一部分(如下图所示)。可以看出，美国人也有强烈的买房欲望。我没有买房子的原因不是我不想买，而是我买不起。

▲资料来源:美国房地产经纪人协会，明远房地产研究所

在2016年第二季度，48%的人认为他们负担不起，而在第三季度达到了57%。中国的第一条线和第二条线是相似的，因为房价上涨的速度比收入快得多，而且上涨得越晚，他们就越觉得负担不起。大多数人没有房子的主要原因是他们买不起。

事实上，在2016年全年，美国约86%~87%的无家可归者表达了拥有一套房子的愿望(如下图所示)。这与汇丰银行对中国80后和90后的调查数据非常接近(91%的无房者计划在未来五年内买房)。

▲资料来源:美国房地产经纪人协会，明远房地产研究所

中国的资产配置

存在严重的结构性问题

富人热衷于在海外买房

房地产占中国家庭总资产的69.2%，接近美国的两倍。总的来说，这不是问题，因为世界平均水平已经达到60%。然而，这并不意味着不存在结构性问题。

虽然个人持有财产可以有效地保持和增加其价值，但所有人都会陷入经济学中的成分谬误——即一件事对一个人或几个人是对的，但对每个人都是错的。例如，如果一个家庭勤奋节俭，它可能会变得富有，但整个国家都会储蓄，经济会陷入萧条。

首先，中国存在结构性问题。一些城市房地产占家庭总资产的85%

明袁俊身边的几个朋友在深圳、珠海、东莞等地都有房子，他们还在考虑把父母甚至爷爷的户籍搬到深圳继续买。再加上无力购买，眼看着房价上涨，咬紧牙关，强行增加杠杆，霸王硬上弓，买！这种群体行为也导致了预期的自我实现，这使得任志强的预测总是正确的。

因此，中国的房地产总价值占世界房地产总价值的四分之一。就人口而言，这似乎不算太离谱。毕竟，中国人口约占世界总人口的五分之一。然而，如果按照国内生产总值来计算，那就太离谱了。根据国际货币基金组织和世界银行的数据，2016年，中国的国内生产总值占世界的1/7，美国约占1/4。然而，在2016年，你几乎可以通过出售北方、广州和深圳的房子来购买整个美国！中国目前的房地产总市值/国内生产总值为411%，远高于260%的世界平均水平！

根据瑞士信贷财富报告的标准，中国家庭金融研究中心将个人净资产在5万至50万美元之间的家庭定义为中等收入家庭。调查结果显示，中国中等收入家庭的成年人口为2.17亿，平均财富为12.7万美元(约合81万元人民币)，无论从规模还是总财富来看，都位居世界第一。但是中等收入家庭占我国成年人口的21.4%，而日本接近60%。换句话说，中国的财富分配结构是金字塔形的，而日本和美国是橄榄形的。

事实上，中国居民的负债率并不高。在中国，5%的资产是负债，在美国是15%。因此，有一种说法是，企业和政府应该减少杠杆，家庭应该增加杠杆。然而，由于贫富差距过大，北京、上海和深圳的房地产占家庭资产的85%！深圳在930年对货币进行监管，居民平均存款一度为负。对普通人来说，贫富悬殊显然是不合理的，这也是中国经济的一颗定时炸弹。

根据美联储的数据，截至2016年第二季度，美国家庭的总财富为89.1万亿美元，其中拥有的房地产净资产价值约为15万亿美元(25万亿美元的房地产减去9.5万亿美元的抵押贷款债务)，不到净资产的1/5。当然，其所有的房地产/主流资产仍然很高，但其很大一部分财产由机构持有(人们通过投资房地产投资信托基金等间接持有财产)。)。

早些时候，明袁俊写道，美国房地产约占美国国内生产总值的12%，而中国约占6%。然而，在2015年，房地产投资占国内生产总值的14.2%(资料来源:国家统计局)，而在2006年，在美国房地产泡沫的高峰期，美国房地产开发投资仅为8.9%。这也相当离谱。

▲资料来源:中国国家统计局、美国经济分析局、明远房地产研究所

对于想在这个行业工作很长时间的开发商来说，这也是痛苦的，因为房价上涨和土地价格上涨更快。孙宏斌直言不讳地表示，房地产行业现在是套利亏损，花1万块钱买地，卖2万套房子，然后用3万块钱买地，这在业内是非常冒险的。昨天，一位开发商高管与明共进晚餐时，也谈到了他们之前在佛山已经收购了1万多个单位，但现在的限价是1万多个单位，所以他们根本卖不出去！

其次，富人越来越热衷于海外投资，他们更喜欢购买房地产

此前，网上有一篇文章写道:“富人在悄悄退走，但工人阶级仍在拼命买房。”明·袁俊认为，有一个耸人听闻的部分，因为富人有更多的钱，在中国不可能买房或买房，而且资产需要多元化；合理的部分是，近年来，中国人越来越重视海外资产配置。在众多海外资产配置对象中，房地产是最受欢迎的。

据戴德梁行统计，2016年中国海外房地产投资高达383亿美元，是2010年投资的10倍以上。之所以有这么快的增长速度，是因为国内资产收益率持续下降，房地产市场政策越来越紧，风大路险；二是人民币持续贬值，海外贷款利率低。据估计，未来10年，中国高净值个人将有30%左右的海外资产配置需求，投资需求的复合年增长率预计为20.6%，投资额预计达到3.27万亿元。

▲资料来源:德勤，明远房地产研究所

美国是中国投资者的首选。2016年，中国在美国的投资总额达到183亿美元，是2015年的四倍多。在英国，中国投资者的投资总额同比增长了32%。至于加拿大，据透露，中国学生以1.5亿元人民币购买了温哥华最贵的豪宅，这引起了加拿大人的愤怒……在过去的一年里，温哥华独立住宅的基准价格上涨了30.1%！除非中国加强对资本外流的控制，否则2017年中国的外国房地产投资将继续增长。

因此，说白了，全世界都是如此。当然，我们不能排除另一种可能性，那就是世界各地都有问题。因此，明与很多开发商进行了沟通，他们认为目前的规定已经影响到了一、二线城市的销售量，但还是有一定的必要性，否则，如果投机倒把，我该怎么办？