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核心提示:据记者调查,在英国做房地产经纪人不需要任何执照或证书,任何人都可以从事这个职业。房地产代理行业本身并不由任何政府机构管理,而是依靠行业自律。房地产经纪人玩“擦边球”,违规行为时有发生,这也引起了业内监管的呼声。

英国地产代理违规手法隐蔽引监管呼声

新华社记者文喜强

伦敦(cnfin . com/Xinhua 08 . com)-据记者调查,在英国做房地产经纪人不需要任何执照或证书,任何人都可以从事这一职业。房地产代理行业本身不是由任何政府机构管理,而是依靠行业自律。房地产经纪人经常违规,这也引起了业内监管的呼声。

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英国房地产经纪人的欺骗手段很难区分

总的来说,尽管缺乏明确的监管机构,但完善的市场经济规则使英国房地产行业得以健康运行。在大多数情况下,房地产经纪人不能钻空,只能在一些角落玩一些边缘球。

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记者调查发现,目前英国有以下几种房地产经纪人在打擦边球:

首先,安排集中观看和暗标。在接受新华社采访时,《英国房地产与投资周刊》总编辑范惠勇表示,房地产中介通常利用周六开放日安排数十人轮流看房,看房后安排大家庭秘密竞标。因为消费者通常会看到大量其他竞争者的存在,而且每栋房子里总会有少数人对其满意,暗标的形式通常会导致买家自动提高房价。

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范惠勇说,这种方法的前提是房子的位置,比如在伦敦的房子或一个学区。英国也有学区。房子离公立学校越近,越多的孩子有机会先去上学。这种方法没有违反任何法律法规,但它确实提高了房价,对消费者不利。

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第二,房地产经纪人与一些熟人串通诈骗,压低价格。一些房地产代理人通常认识专门从事赊购的人。如果他们串通好了,可能会故意压低房价,造成房子卖不出去的假象,最后迫使房主以低价把房子卖给这些代理商的熟人。

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范惠勇介绍说,这种情况卖家很难打破。因为房子也通常做广告,所以他们通常在代理商的窗口和房地产网站上做广告。然而,因为顾客只能通过代理人,而代理人接受专门买房子出租的熟人的好处,他会阻止所有的顾客,并告诉房主,没有多少人来看他们。与此同时,只有熟人的价格被报价给业主,这通常低于市场价格,其他报价被称为低于这个。最后,如果房主无法承受,交易将以低于市场价格的价格进行。这种情况显然是违法的,但普通人很难打破它。

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第三,把同一栋房子作为新房子挂在网站上。英国房地产数据公司Propcision发现,从2015年6月到2016年3月底,一栋价值365万英镑的新建房屋每月在著名的英国房地产网站rightmove上被转载2到3次。本案中,该房屋在此期间出现在买方的提醒邮件中15次。

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房地产经纪人克里斯·劳伍德(Chris Lawwood)表示,在这种情况下,对买家来说,房产总是看起来很新,而对其他经纪人来说,挂房子的经纪人会觉得房子卖得很快。

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ntseat对这一行为进行了调查,声称代理人的行为可能违反《消费者保护法》,这可能导致代理人受到ntseat的质询。

克里斯·卢伍德(Chris Lewood)对ntseat的能力表示怀疑,他认为ntseat只有少数员工,由于其事务复杂,很难深入调查。

数据显示,房子在市场上做广告的时间和买家愿意支付的价格之间有直接的关联。悬挂时间越短,就越容易高价出售。据伦敦的英国房地产咨询公司hometrack称,一处房产通常在几周内就被买下,几乎一半的人支付了要价或更高的价格。在威尔士,房产通常上市几个月,只有18%的买家支付要价或更高的价格。

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最后,2016年8月,ntseat正式警告不要重复悬挂房屋的做法,这种做法被称为房地产门户网站的欺骗,称这种做法故意误导潜在买家,他们的房地产经纪人可能会被起诉和惩罚,被禁止在该行业工作。

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第四,房地产经纪人向客户介绍抵押经纪人或律师。英国的许多房地产经纪人通过向买家推荐抵押贷款经纪人或律师来赚取额外的佣金,但是房主联盟警告说,这种做法被广泛滥用以获取利润。

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这是因为代理商可能会鼓励卖家接受同意使用内部服务的人的出价,以实现利润最大化。

房主联盟的首席执行官保拉·希金斯认为,房地产经纪人是由卖家支付报酬的,因此是为卖家服务的。然而,通过向客户提供抵押贷款等金融服务,他们之间的界限变得模糊。这导致代理机构以自己的最佳利益而不是卖方的利益行事。同时,房子可能不会卖给出价最高的买家,因为房地产经纪人有动机给予使用其服务的买家优惠待遇。

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事实上,英国最大的房地产经纪公司countrywide现在是英国最大的单一抵押贷款经纪公司。2015年,它代理了122亿美元的抵押贷款,并赚取了8100万英镑的收入。其房地产代理业务也出售了价值190亿英镑的房产,并赚取了2.554亿英镑的收入。

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据业内人士分析,很难证明这种情况,也很难通过立法加以规范。此外,这种情况不太可能导致检查人员对代理人处以罚款,而ntseat没有解决办法。近年来,业主联盟和其他组织一直呼吁政府禁止房地产中介向潜在买家提供内部金融服务。

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业内人士呼吁加强对英国房地产中介的监管

在英国,房地产销售代理主要受1979年《房地产代理法》和2008年《保护消费者免受不公平交易条例》的监管。

自2014年4月1日以来,几个英国委员会已委托国家交易标准房地产代理团队(nt site)评估英国任何地方的个人或企业是否适合根据1979年《房地产代理法》的条款从事房地产代理工作。事实上,这个协会组织是目前英国最大的房地产代理监管机构。

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其职权范围包括:根据1979年《房地产代理法》发布禁止或警告代理人的命令;保存此类禁令或警告令的公共登记册;批准并监督消费者补偿计划;向企业和消费者提供具体的建议和指导,了解他们的权利和义务。

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其网站明确指出,以下几点不在其职权范围内:房地产经纪人和消费者之间的调解或仲裁;向受害方发放民事赔偿;根据1979年《房地产代理法》进行任何常规调查,这不属于其禁止或警告权限的范围。

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范惠勇表示,英国房地产经纪人通常会自愿加入几个协会,如皇家测量师学会(rics)和全国房地产经纪人协会(naea),以提高自己的信用资格。这种行为被用来获得消费者的认可,但不是必须的。此外,这些协会,包括最终监管协会nt site,没有最终执法和行政权力。所有涉及房地产代理的纠纷的最终解决方案是仲裁和法院判决。

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一个案例可以很好地说明这一点。2013年9月,布伦特伍德的一名男子肖恩·卢贝根斯(Sean Lubergens)被判犯有谋杀罪,并于2015年11月10日被ntseat禁止担任房地产经纪人。然而,肖恩·卢伯格拒绝接受上诉,法院支持nt site的主张,因此肖恩·卢伯格最终被禁止从事房地产中介工作。

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事实上,一些业内人士呼吁进一步加强对英国房地产中介的监管。例如,英国房地产代理协会的高管曾要求英国住房部长进行更多的监督,但遭到拒绝,因为他们担心这不利于竞争,因为如果所有代理都需要许可证,可能会导致成本上升,但不会惠及消费者。

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消费者有多种方式来解决与代理商的纠纷

在英国,如果买卖双方和代理人之间发生纠纷,通常的解决程序如下:首先,向房地产机构投诉。一个好的房地产机构应该有自己的内部程序来处理投诉。如果无法解决,向监察员投诉。据统计,2015年,房地产监察员解决了1220起正式销售投诉,支持了73%的投诉。然而,那些想要高报酬的人会失望的。2015年,成功投诉者的平均赔偿额为374英镑,尽管监察员可以给予高达25,000英镑的赔偿。

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可以解决;然而,它被拒绝,理由是心脏位置,如伦敦的房子,是自动提出的。如果上述方法不能解决,你可以向其行业协会投诉。一般房地产公司是全国房地产代理协会(naea)或皇家特许测量师学会(rics)的成员。然而,统计数据显示,2011年仅有三名成员受到了全国环境署的处罚,处罚结果并未公之于众。如果不能解决;此外,你还可以寻求仲裁或在法庭上起诉,仲裁促进和法庭判决是房地产领域仅有的两个有执行权的渠道。(结束)

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