10年了 美国依然没有走出房地产崩盘困局

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美国房价回到房地产泡沫顶峰的现象似乎掩盖了美国经济复苏的不平衡:尽管一些受欢迎的沿海地区房价上涨，但美国南部和中西部地区的房价一直停滞不前，甚至出现通缩。

哈佛大学住房研究联合中心公布了最新的房价数据清单，详细显示了不同地区房价回升不均衡的现象。快速浏览一下这份清单就会发现，美国沿海地区的房价已经大幅上涨，但其他地区并不理想。这是财富分配不均的又一个例子。

数据显示，美国153个城市的房价上涨了40%或更多，12个城市的房价翻了一番。在其他近300个市场中，价格涨幅较为温和，不到20%。与此同时，美国280个城市的房价已经下跌。在另外200个市场，房价上涨了20%至39%。

#图1#美国房价已经恢复到泡沫水平了吗？

浅绿色线:名义房价

深绿色线:通货膨胀调整后的房价

旧金山、纳什维尔和匹兹堡都属于房价上涨约15%的房地产市场。经过通货膨胀调整后，这些市场的房价实际上超过了2000年中期的最高点。相反，不幸的是，克利夫兰、凤凰城和佛罗里达州的房价仍比泡沫破裂前低26%。

但是，如果扣除通货膨胀因素，房价的总体情况将会有所不同:经过通货膨胀调整后，房价比危机前的峰值低了近20%。

哈佛大学住房研究联合中心的这份报告揭示了美国各地区经过通货膨胀调整后的房价状况，并为此专门制作了一张地图。

麻省理工学院的住房经济学家威廉·惠顿认为，美国房地产市场尚未复苏。他说:“因为在房价高峰期买房的美国人仍然在赔钱。这个市场上赚钱的买家并不多，他们也买不起其他房地产。”

人们买一栋房子，亏本出售另一栋房子。惠顿称这一过程为“流失”，这也是住房销售复苏乏力的原因之一。

他说:“考虑到我们正处于经济复苏阶段，许多人认为房屋销售应该更强劲，而不是这样——美国目前的房屋销售与18年前一样。此外，随着人口规模的扩大，住房销售在未来应该会加强。”

随着越来越多的人选择住在原来的房子里，市场上可供交易的房子越来越少，这导致了住房供应紧张。

当然，正如我们过去指出的，还有其他因素:找不到高薪工作的千禧一代选择和父母住得更久，或者人们推迟了生孩子和买房的计划。当然，在一些更发达的城市，富裕的外国买家将买房视为一种保值手段。

然而，所有这些因素都只是一个更大问题导致的各种症状的表现:芝加哥大学的经济学家格雷格·卡普兰(greg kaplan)指出，在经历了近十年的低利率政策后，美国经济仍未走出自大萧条以来最严重的房地产崩盘。考虑到美联储已经投资了近20万亿美元来解决这个问题，尚不清楚它能有什么法宝(如果有的话)让房地产度过最困难的时期。