西南证券首次对宝龙地产给予“买入”评级

本篇文章1278字，读完约3分钟

中国新闻。7月27日，西南证券(600369，诊断)首次发布对宝龙地产(1238港元)的分析报告，称预计2017年至2019年宝龙地产每股收益将分别为0.72元、0.94元和1.23元。未来三年归属于母公司的净利润复合平均增长率预计达到26%，相应的动态市盈率分别为4倍、3倍和3倍，公司每股资产净值预计为10.89元。考虑到公司控股资产的持续增长，估值将会提高，2017年的市盈率将为6倍，相应的目标价为5.00港元，给予“买入”评级。

据了解，宝龙地产近年来一直坚持“以上海为中心，深化长三角”的都市战略。到目前为止，中国有78个项目，其中46个在长江三角洲，16个在上海。公司业绩继续稳步增长，2016年净利润为24.7亿元，同比增长19.0%，过去三年复合增长率为34.0%。销售增长也很突出。2016年，合同销售额达到176.4亿元，同比增长23.3%。过去五年的复合增长率为28.3%。2016年，商业企业销售额占66.1%，住宅企业占33.9%。商业销售比例的提高有利于保持公司较高的毛利率。2016年，公司销售毛利率为33.4%，同比增长1.5%。

根据西南证券的数据分析，宝龙地产2016年投资性房地产建设比例从2012年的17.0%上升至36.0%。2016年，公司新开了6家商场，总租赁面积为43.9万平方米，其中长江三角洲占81.3%。目前，公司整体投资物业组合价值超过340亿元。公司新开商场的平均入住率为88.7%，其中长三角地区的平均入住率为92.2%，长三角地区的平均租金水平是其他地区的1.8倍。2016年，公司实现租金和物业管理服务收入13.9亿元，过去五年复合增长率为29.4%。今后，公司将继续加快投资物业的扩张。2017年，它将开放五个项目，运营面积为29.1万平方米，占长江三角洲的61.2%。到2020年，预计将有50家购物中心开业，其中包括上海的20多家。

与此同时，预计非销售经常性收入的比重将迅速增加，估值转换的潜力很大。经常性收入的数量和比例是住宅企业从销售导向到商业控股经营过程中的两个重要观察指标。当经常性租金收入达到20-30亿元，并占总收入的30%以上时，估值将会显著提高。主要从事商业地产开发和运营的港股主流上市房地产企业的估值一般为17-20倍，而该公司2017年的当前股价仅为市盈率的5倍。该公司2016年的租金收入接近14亿英镑，占总收入的10%，我们预计2020年将达到30%。此外，在无风险回报率持续下降的房地产白银时代，持有房地产投资组合的吸引力显著增强，尤其是租金可能持续上涨的持有房地产投资组合。

根据相关数据分析，公司2017-2019年每股收益预计分别为0.72元、0.94元和1.23元，未来三年归属于母公司的净利润复合平均增长率预计达到26%，相应的动态市盈率分别为4倍、3倍和3倍。我们估计公司每股资产净值为10.89元。考虑到公司控股资产的持续增长，估值将会提高，2017年的市盈率将达到6倍，相当于5.00港元的目标价格，这将是首次覆盖，并给予“买入”评级。