经济学家展望中国房地产：从城市化时代走向大都市圈时代

本篇文章1266字，读完约3分钟

中新社陵水8月10日电(记者王子谦)在近日举行的2017博鳌房地产论坛上，与会经济学家表示，房地产市场将从城市化时代走向大都市时代，并呼吁尽早建立长效机制。

自2016年以来，调控“最严格”的房地产市场经历了几轮升级。数据显示，60多个城市已经出台了几轮措施。目前，房地产市场的整体市场人气正从一、二级城市向三、四级城市转移。

房地产会从“大时代”走向“小时代”吗？交通银行(601328)首席经济学家连平不同意这一观点。“它仍处于城市化的大时代。如果你认为大时代已经结束，最终可能会证明你错了。”

瑞穗证券(Mizuho Securities)亚洲区经济学家兼董事总经理沈建光指出，本轮中国经济反弹的最大贡献在于基础设施和房地产投资的复苏。房地产投资增速从2014年初的4%回升到今年的10%左右，对经济的拉动作用非常明显。

然而，国泰君安证券(601211)首席经济学家林采宜提醒，由于过去15年推动房地产市场暴涨的因素，出生率和居民收入的复合年增长率双双下降，利率进入上升周期，中国房地产市场进入拐点，暴涨时代结束。未来的房地产业必须从制造业升级到服务业。

目前，住宅企业的规模正在迅速扩大，新一轮的规模竞争正在进行。林采宜表示，目前上市房地产企业的平均负债已经达到78%，实际负债可能超过80%，因此财务杠杆的去除是不可避免的。

“从金融角度来看，房地产是否是‘灰犀牛’，我不认为我能得出这个结论。”连平表示，未来融资环境将会趋紧，而抵押贷款的快速增长也引起了各方的关注。“现在仍有时间构筑一道防线，改变风险局面，使房地产能够保持稳定快速的运行。”

出席会议的经济学家表示，房地产市场的监管，在范围、手段和频率方面，将导致未来行业的长期洗牌。

“围绕都市区的三个四线城市进入限购名单，意味着中国城市化已正式进入以都市区为主要载体和主要驱动力的发展阶段。”中国银行(601988)行业协会首席经济学家巴曙松表示，本轮调控最典型的特征是，大都市圈和城市群处于扩张周期，开发商的并购重组也在加快。

东方证券(600958)总裁助理兼首席经济学家余韶也持这种观点。他认为，未来五年，深度城市化将取代传统投资，新的城市群格局也将形成。“除了房地产建设，户籍和重大改革，如土地制度改革，国有企业改革，地方财政杠杆调整，通过ppp(政府和社会资本合作，这是一种公共基础设施的项目运作模式)可能是发展的核心动力。”

在新时期，行业要求逐步摆脱利率、首付率、限购等短期政策，尽快建立长效机制。

沈建光表示，未来，金融去杠杆化和降低债务比率是重中之重。在未来五年，金融稳定发展委员会的运作，包括执行诸如出租和出售相同权利、分享房产和财产税等政策，将对房地产业产生巨大影响。

巴曙松表示，长期机制应把主要发展力量与城市群建设结合起来，增加中心城市群的供给，盘活存量，加快流通，发展租赁。

经济学家、国家经济研究所所长樊纲表示，作为房地产市场监管的长期稳定器，房产税应该尽快实施。“房产税实施后，房价不会直线下降，房地产仍能稳步发展。”(结束)