二手房交易中可能出现这些漏洞 赶紧“堵”住！

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8月17日，该报称，“代表你签署的二手房买卖合同有效吗？”，报道称，郑州市民李女士在购房过程中遭遇业主“违约”。近日，记者走访了郑州市金水区人民法院，看到档案大厅里人山人海。据报道，从去年7月到今年7月，法院受理了1272起二手房买卖纠纷。在买卖二手房的过程中，哪些问题会导致纠纷？记者对此进行了访问。

数据

受理房屋买卖纠纷2395起，其中二手房纠纷1272起

李女士的案件只是金水区人民法院去年受理的类似案件的1/1272。

17日上午，记者来到金水区法院的档案室，人们来来往往，各种服务信息在屏幕上滚动。

李女士遇到的情况不是一个个案。记者了解到，据不完全统计，从去年7月到今年7月，医院共受理了2395起房屋销售纠纷，其中1272起涉及二手房销售。

“我们没有逐月细分二手房诉讼的趋势，但我们可以清楚地感觉到，此类诉讼在去年下半年大幅增加。”医院档案室的工作人员说，诉讼的具体原因也是多方面的。除了亲属签署合同和业主不承认账户这一事实之外，他们还包括业主在签署合同后失踪并拒绝履行合同；店主拒绝配合网上签约，“一只脚在门口”提出提价12万；如果双方不能就由谁来签发保释金达成共识，就会产生争议，等等。

声明

去年，市场“过热”，草率的签约导致了许多问题

据工作人员分析，二手房买卖诉讼增加的原因之一与去年楼市价格不稳定有关。近日，记者走访了二手房市场。

“我去年也看过房子，但是价格波动太大了。店主不得不在几分钟内提价。我觉得买房跟买白菜一样马虎，最后放弃了。”在访问期间，记者见到了刚刚签了合同的马女士。她花了75万元在金水区北三环附近买了一套小公寓。她说，她当时遇到的中介身份非常“激动”，半夜11点打电话给她，告诉她一个上市信息，这样她就可以迅速“抢房子”。“我没见过房子。只要告诉我一个价格，让我先付定金看房子。你敢买这所房子吗？”

从事房地产经纪工作三年的小张也有类似的感受。去年的这个时候，他看到过一个场景，中介帮助顾客和店主谈论价格。顺便说一下，店主要求涨价10，000英镑。“价格上涨得越多，价格上涨得就越多。没有办法。当时，市场太热了。”

根据小张的分析，在这种状态下，买方“买就是赚”的心态，卖方利益的契约精神的缺失，中介机构对市场的“迷惑”缺乏警惕，导致了合同的仓促签订。一旦出现问题，没有合同来预先预测分歧后的风险，所以他们只能走诉讼之路。

在采访过程中，记者发现，与去年的火热相比，目前的二手房市场并没有“遇冷”，但仍在风起云涌，人来人往。在金水区不到1公里的一条街上，记者看到了大约10家中介公司的分布情况。

分析

这些漏洞可能出现在二手房交易中，并迅速“堵住”它们

二手房交易中哪些问题容易引发纠纷？如何提前避免？记者了解到，只要二手房买卖的每个过程的关键点都得到控制，以后发生纠纷的可能性就会更小。

问题1

如果代理人签了合同，而业主后来不接受这个账户，怎么办？你必须在事前或事后签署委托书

记者来到一家中介公司，了解到李女士的代理人在签约后业主不接受该账户的情况。该公司的中介说，如果业主在签约当天有事不能来现场，代理人可以代理人身份签约。但是，前提是代理人需要带业主的身份证、房产证和委托责任书。中介公司还将与业主确认签订合同是否是他的真实意图。“委托书是必须的。如果当天有事不能来，你必须在事后立即补上一份，以确保代理人签署的合同真实有效，并对业主有所限制。”

问题2

如果首付没有用于解除抵押贷款怎么办？提前签署补充协议

如今，在二手房销售中，许多业主的房子还没有还清贷款，这意味着他们需要在继续交易之前释放他们的房子。问题来了，谁将释放房子？

“业内普遍的做法是，买家的首付款被用来发放抵押贷款，不足的房主自己来弥补。”中介小张说，但一些买家支付了首付款，但对方却把钱挪作他用，这导致房子没有被释放，无法继续交易，从而导致诉讼。

为防止这些问题，双方应在二手房交易过程中提前签订补充协议，规定首付款的目的是释放房产，释放后过户到买方名下的具体时间和违约责任，为交易的顺利进行提供“双保险”。

问题3

如果我的房子有户口，我该怎么办？提前预约搬出去

除了房屋本身，二手房的销售还涉及到水电房产的交接、户籍、租户等。如果协议不明确，可能会产生争议。签订房屋买卖合同前，双方应协商清楚，特别是户籍。如果卖方未能按照约定的时间搬出，可能会给买方带来意想不到的麻烦。

目前，许多中介机构会选择预留5000元至10000元不等的房款作为房产转让、水电等费用的“定金”。如果卖方已经拖欠了物业费、水费和电费等。，中介可以用这笔订房款来结算，以免给买家造成损失。

问题4

房价上涨了，房主不愿出售。我该怎么办？增加违约成本

通常需要两到三个月的时间，双方才能完成交易，从签订合同到实际处理转让。在这个过程中，房价突然上涨，房主不愿出售。我该怎么办？

记者在采访中遇到了很多类似的情况。其中，李女士于2016年7月通过中介在金水区富源路购买了一套二手房，并支付了定金5万元、评估费7000多元、按揭费1.1万多元、按揭费880元。但在银行办理完贷款手续后，卖方食言，提出提价12万元，以便继续配合网上签约。李女士提起诉讼，请求法院判决被告继续履行房屋买卖合同，并赔偿违约金5万元。

在本案中，一审法院判处罚金人民币5万元，但没有必要继续履行销售合同。原告李女士拒绝接受上诉，案件正在进一步调查中。

“我们的社会非常需要诚实。部分争议是由于缺乏诚实，这是钻空儿童在后期阶段。”王长兴律师表示，对于房屋买卖合同，除了规范合同文本更加明确外，增加双方的违约成本也是抵制“失信人”的途径之一。“有些人宁愿支付违约金也不愿违约。为什么？这是因为即使他输了，他也能“赚钱”。合同达成后，违约成本可以适当增加。”