调控工程的最大BUG 商住房“死因”调查

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在一线城市，商品房已经被判死刑，但它从未遵守规定，而是已经在增长。默许之后，政府的态度为何突然改变

上海紧缩的新住房政策显示出放松的迹象。

8月11日，上海市住房和城乡建设委员会表示，上海市将研究制定“商品房改出租”的实施细则，并考虑将“一类房”清理改造过程中未售出的项目转为出租。

今年4月，上海发布了一份文件，禁止在商业或办公用地上建设住宅(商品房)。已售出但未交付的商品房和在建但未售出的商品房应当换回商品房，否则不得交付或限制交易。这引发了激烈的市场反弹甚至群体性事件。

商品房风暴始于3月底的北京和广州，4月份横扫上海和成都，5月份加入深圳。到目前为止，商品房订单已经覆盖了所有一线城市。

中国商品房的土地性质是商业办公，开发商在商业办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公室和阁楼的名义开发住宅产品，违反了规划用途，改变了房屋的使用性质。此类房屋的产权大多只有40或50年，居住者不能迁入户籍或享受周边学校和居委会等配套设施。

尽管商品房从未被遵守，但它已经在中国的热点城市生根发芽，尤其是一线城市。很长一段时间，政府默许和默许，开发商利用了这条船，而买家蜂拥而至。

如今，商品房的突然消亡既是合理的，也是意料之外的。这场风暴是从哪里来的，为什么各方遵循的潜规则在这个时候失败了，政府封锁商品房的逻辑是什么？

侵占商人的住宅？

在这一轮全国商品房运动中，上海的严格控制程度高于其他城市。

今年1月初，上海停止了部分商品房项目的网上签约，并开始清理项目。4月10日，上海市规划国土资源局明确表示，公寓式办公项目不应建在办公用地上，公寓式酒店未经同意不得建在商业用地上。

5月17日，上海市住房和城乡建设委员会等六个部门正式发布了住房整顿方案。规定已售出和未交付的商品房应根据商品房的功能进行整改，并由相关部门共同验收，不符合要求的不得交付。如果商品房不按规定整改，交易将受到限制。这项政策对市场有很大影响。

对于未售出的在建商品房，上海新政要求在出售前对违法项目进行整改。有必要重新审查已批准的未完成项目，停止批准公寓式办公项目。在土地转让合同中，公寓式办公项目也是不允许的。

北京是第一个出台商品房禁令的城市。3月26日，北京市建设委员会发布了一项新政策，要求商业和办公项目应严格按照计划用途进行建设和销售，未经批准不得改变为住宅用途。已出售的商品房重新上市交易给个人的，增加了个人五年纳税等购买条件。

但两个月后，北京方面表示，新政的重点是遏制新建商品房，并没有追踪现有商品房。北京实行新旧分界，3月26日前出售的商品房可以保留现有设施，并可以不受限制地出租或出售。

深圳的商品房禁令也要温和得多。5月12日，深圳出台了一项政策，建议加强商业建筑的建设和设计管理，遏制将商业项目非法改建为住宅的行为。

广州在3月30日也明确表示，商业项目的销售对象只能是法人，不能作为住宅。

相比之下，上海市政府态度坚决，不仅禁止新建商业和住宅项目，还明确改造现有商品房，严格控制交易节奏。这也使得上海成为了商品房新政中反弹最大的城市。

矛盾和观望

一方面，由于一线城市的住宅用地稀缺，住宅用地一被释放就被掠夺，土地价格上涨，土地国王诞生了。相比之下，开发商获得商业用地比获得住宅用地更容易。另一方面，对住房的强烈需求也促使开发商将商业用地转为住宅。

据《财经》记者报道，上海很多商业用地都位于偏远的外环，开发商对在那里做商业办公项目兴趣不大。只有当它被调整为一个阶级住宅，它才能解决销售问题。

“它们都是遥远的土地。如果政府不提前默许我们的商品房，哪家开发商会去那里高价收购商业用地？”上海一家大型房地产公司的一名中层人士表示。

这是一个秘密渠道:地方政府想以高价出售土地，开发商想增加住宅用地储备。在住宅用地有限的背景下，政府推出了商业用地，默认的产品格式可以改为住宅，吸引更多的开发商。最终，双方都有利可图。

然而，这条秘密通道违反了规定，而且它维护的商品房市场本身也很脆弱。

《财经》记者了解到，在今年4月禁令发布之前，上海市政府首先与当地国有企业开发商进行了沟通，希望对方在支持新政方面起到表率作用。禁令发布后，上海市政府立即成立了一个检查组，检查所有未交付的商业项目。

房地产项目验收是开发商交付房屋前的一个固定过程。此前，上海各相关部门都进行了验收，没有统一的验收小组。现在这是不寻常的，它显示了严格控制的程度。

上述大型房地产企业的中层人士告诉《财经》记者，以前政府各部门对商业项目的验收规模相当随意，但现在在检查组的压力下，很多开发商都在进行大的调整。

在禁令正式发布之前，新政在上海闵行区和嘉定区进行了试点。对于未被占用的商业和住宅项目，上海已下令限期拆除其住宅功能设施，如污水和天然气管道。对部分整改不彻底或不到位的项目宣布行政处罚。截至目前，闵行区绿地高峰尚辉项目、闵行区浦江益友商业广场项目、嘉定d9空项目和嘉定法明商业广场项目均被没收违法所得并处以罚款。

在“一刀切”政策出台后，市场大幅反弹，政府被迫推出了一项缓解政策。6月12日，上海市政府发布了一份声明，称对于已在网上实际出售和签署的商品房，如果购买者要求退房，应予以支持。如果买方希望履行合同，可以交付使用。

这意味着已经移交的商品房可以被购房者使用，并且只能在未来的交易中受到限制。

然而，网上签约后尚未移交的商品房仍被严格禁止。《财经》记者获悉，上海开发商现在持观望态度，希望政府继续出台缓解政策，对已在网上签约的商品房既往不咎。在过去的几天里，他们收到了许多业主的退房申请。

即使在上海市政府的各个部门，对这项禁令的实施也存在着矛盾的观望态度。

例如，在与开发商沟通的过程中，很多负责房地产项目验收的部门，如规划部门、消防站、质检站等，经常会有模糊的表述。与此同时，各部门都在等着看其他部门对禁令的执行程度，从而确定自己的行动规模。一些部门表示，有必要观察北京商品房政策规模的变化。

在北京，一家大型央企开发商告诉《财经》记者，他们在去年底就听到了封杀商品房的传言，所以今年他们主要是推广商业和住宅项目，几乎暂停了住宅项目的销售。在3月26日北京新政之前，他们出售了将近一半的商品房。即便如此，仍有近一半的商品房在手。“虽然动作很快，但仍然是被动的，剩下的只能改回正题。”上述中央企业负责人表示。

监管工程中最大的漏洞

多年来，商品房因其体积小、购买不受限制和价格低廉而广受欢迎。商品房的购买者大致可以分为两类，一类是受一线城市购房条件限制的急需型消费者，商品房为他们提供了第一个居住场所。二是购买力强、投资需求大的人群，商品房为他们解决了资本输出的问题。因此，商品房在一定程度上巩固了一线城市楼市的人气，成为楼市调控的最大漏洞。

这一趋势反映在交易量上。根据中原地产的数据，在2016年1月至2017年3月政策出台之前，北京共售出9.0112万套住宅，其中近5万套为商品房，占一半以上。2016年，上海房地产交易总量为10.9万套，其中3.5万套以商品房为主，占30%以上。

如何缓解一线城市的住房热需求？这可能与目前一线城市的人口救助计划有关，其中隐藏着商品房的命运。一些开发商告诉《财经》记者，上海市政府向下传达的政策目标之一是控制中低端移民的数量。

据《财经》记者报道，由于商品房价格低于普通住房，租金也相应低于市场价格。过去，一些农民工租住商品房。禁止商品房可能带来间接的拆迁效果。上海提出，到2020年，总人口不应超过2500万。

对于一线城市急需的消费者和投资者来说，新的商品房政策将带来直接的损害。根据中原地产的数据，北京“3.26”新政后一个月，商品房市场成交额下降了99.9%。

新政可能会挤出一些一线城市的住房需求，相对改变目前楼市供不应求的局面，这对调控一线城市房价、维护一线城市楼市运行正常将起到一定作用。

商品房禁令甚至可能有助于全国三级四线城市房地产市场的稳定。

2015年11月，中央财经领导小组第11次会议提出化解房地产存量，促进房地产业可持续发展。全国房地产市场冷热不均，房地产去库存化运动持续至今。本轮去库存化主要集中在四线城市，当地房地产市场供过于求的局面亟待缓解。

一家大型房屋公司告诉《财经》记者，“去库存化运动成败的关键在于流出人口能否回家买房。”第三，四线城市拥有大量库存，部分原因是人口外流到一线和二线城市，导致当地需求急剧下降。

在过去的两年里，一线城市的房价稳步上升，而强势的二线城市房价飙升，出现了“四小龙”等二线城市，这可能成为“外流”人群返回四线城市购房的外部驱动条件。

在这种背景下，切断一线城市的商品房购买机会，堵住一线房地产市场调控项目的后门，将有助于一线城市继续挤压住房需求，间接推动国家的去库存化计划。

“理想的情况是，如果你没钱，请去三四线城市买房子。如果你有钱，请去三四线城买房子。不要担心一线商品房。”上述大型住宅企业的中层人士表示。

税收威胁和土地饥渴

除了宏观层面对一线城市房价调控的贡献和四线城市的去库存化外，这一轮商业和住宅扼杀风暴还有微观层面的影响。

据《财经》记者报道，在过去几年里，一线城市和二线城市之间的竞争正在形成。上海最严格的商品房禁令部分是由于上海更大的税收压力。

地方政府的税收大部分来自地方企业，但从外部因素来看，上海吸引行业的努力正受到双方的攻击。

一方面，是多年来外资逐渐撤出中国的环境；另一方面，是上海周边追兵的兴起，江浙地区的经济增长速度超过了上海，在吸引投资方面释放出比上海更大的诚意和优势。

统计局的数据显示，2016年杭州的国内生产总值增长率为9.5%，南京为8.05%，合肥为9.8%，均远远超过上海的6.8%。

为了吸引产业，上海周边的二线城市近年来增加了企业税收优惠，筛选和吸引优秀人才。南京、杭州、苏州等二线城市都采取了高学历落户政策，逐步从买房转向学历落户。

从内部来看，一些企业逃离一线城市是因为受到商业企业高租金的挤压。为了降低成本，这些企业更愿意将总部设在租金优势更大的二线城市。

根据中华全国房地产商会的数据，2016年上海写字楼市场的平均租金为204元/平方米/月。比杭州高出近70元/平方米/月，比南京高出近65元/平方米/月。

禁售后，上海商业项目的供应量将不可避免地增加，写字楼租金未来可能会下降，这将对企业落户上海起到拉动作用。

上述上海房地产企业告诉《财经》记者，“上海现在最想做的就是吸引总部在杭州、南京、合肥等地的优秀企业。总部来了，税收也来了。”

阵营的改革将进一步加大上海的税收压力。2016年，上海开始全面实施营业税改征增值税试点。营业税改革解决了重复征税的问题。虽然会给整个行业带来减税效果，但也会减少上海的整体税收。

为了增加税收，有必要改变鸟笼，取代住宅形式，并提倡更多的企业落户。这一轮非商品房运动阻碍了商业办公项目向住宅建筑的转化，并使商品房归上海市所有，从而缓解了上海的税收威胁。上述房地产企业的中层告诉《财经》记者，上海应该利用这一点，将全市的低效资产挤出去，转化为现行的财政税收。

8月11日，上海市住房和城乡建设委员会表示，上海市将研究制定“商品房改出租”的实施细则，在清理和改造“类房”过程中尚未出售的项目也可考虑改出租。

在中国，企业租房时需要缴纳房产税，如果实施，将有助于政府提高房产税。

本轮房改的特点是一线城市领先二线城市。这是因为一线城市的土地指标收紧程度甚至比二线城市更严重，这是政府长期考虑税收与土地挂钩的背后原因。

中国的三个大都市正在收紧土地指数。上海市政府此前宣布，到2020年，上海建设用地总规模将不会超过3185平方公里，新增建设用地规模将逐年减少。到2040年，上海的建设用地总面积将锁定在3200平方公里。

这意味着，未来上海通过卖地增加财政收入的地块将越来越少，卖地发展模式将逐渐终结。“土地应该用在刀刃上。以前就像不停地卖鸡一样。现在，人们预计鸡会下蛋，不再能轻易出售。政府应该通过有限的土地创造更多的税收价值。”上述房企的中层人士表示。

在土地饥渴的情况下，政府可以找到new/きだよだよきききだだよ/room，通过采取行动打击非法商品房项目来增加税收。《2017年上海政府工作报告》显示，社会治理和城市管理的精细化水平应继续提高。“商品房里的蚂蚱肉也是肉，应该珍惜。这比直接征收房产税要好。”上述与上海市政府关系密切的相关人士表示。

一线城市的地方税困境不仅会终结商品房，还会深刻影响未来的市场竞争格局。

对于开发商来说，有限的土地指数决定了开发商必须努力实现业务多元化。着眼于政府的胃口，我们应该抓住能给政府带来更多税收的业务，从而增加开发商的征地优势。

例如，上海鼓励企业在征地时拥有自己的商业用地，并鼓励他们从事养老、医疗、教育和工业。这些格式是拍卖土地的条件和地块的无形溢价，相当于政府财政支出的转移。深入涉足房地产这一多元化领域的企业将在下一轮行业竞争中胜出。

一线城市的商品房订单仍在继续，还有两个问题没有得到解答。首先，越来越多的商业项目，是否真的如政府所料，可以带动更多企业来港，带来税收？在上海远郊，商业project/きだよ/is的建立仍然是一个高概率事件，租金下降仍然滞后。第二，禁止将交付的商品房转售给个人。未来，它可能会催生一批中介机构，这些中介机构帮助个人进入公司，接管二手商业和住宅项目，并重新开放交易市场。

商品房交易是一个屡禁不止的市场，规则和禁令的能量需要在未来的市场中检验。