全国多地“租购同权”细则亮相

本篇文章3473字，读完约9分钟

全国许多地方的“租赁和购买相同权利”的规则被公开

北京和广州租户的子女如果符合条件，可以就近入学，南京也在推动建立租户权利清单

我们的记者贾俐贞报道

今年5月，住房和城乡建设部就《房屋租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见，该条例规定了租金、租赁期限和承租人居住权的保护。

截至7月20日，住房和城乡建设部等9个部委联合发布《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，要求大中城市加快住房租赁市场发展，并将成都、广州、南京等12个城市列为首批试点城市。

记者发现，近两个月来，广州、成都、郑州、北京、南京等地相继出台了租赁住房改革的新政策，各地都在努力加强对承租人权益的保护。

其中，《征求意见稿》提出，对于集体户籍家庭租住公租房或直接管理公房的，如果承租人是本市户籍，租住公租房并直接管理公房的，可以根据房屋租赁监管平台登记备案的信息申请办理户口登记和转移手续。也就是说，在北京拥有集体户籍的公共租赁住房的家庭将来可以将其户籍从集体户转移到公共租赁住房。

此外，还有一个值得关注的问题，就是“租购平等权”被多次提出，从定居和入学扩展到医疗、就业和社会保障等更多的社会福利领域。“租与买有同等权利”已经成为许多人关注的焦点。一些专家认为，当一个房地产的长期机制建立起来的时候，一个出租房屋的新时代已经悄然到来。

然而，中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受《中国产经新闻》采访时表示，在新政策下加快“租购平等”并不意味着房屋租赁的新时代正在悄然到来，而是意味着中国未来的住房制度将会有新的改革，也意味着未来的房地产市场，包括商品房、经济适用房和租赁房，将会更加完善。

许多新政策加速了“租赁和购买权”的推广

广州作为第一个在各地推行新政的城市，提出了“给予符合条件的住户子女就近入学和其他公共服务的权利，并保障同等的租房和购房权利”的主张，在全国引起了热烈的讨论。

“租购权是地方政府完善房地产市场、支持社会租赁市场、完善住房租赁市场供给体系、促进房地产市场健康稳定发展的长效监管机制。”中国普华研究院研究员严在接受《中国产经新闻》记者采访时说。

8月17日，北京市住房和城乡建设委员会、市发展和改革委员会等部门联合起草了《关于加快城市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》(征求意见稿)，开始征求公众意见。其中，如果北京户籍需要出租公租房和直接管理公房，可以根据备案信息申请办理户口登记和转移手续。北京无房家庭的子女，如果符合相应条件，可以租房上学。

其中，针对“有同等的租房权和购房权”的相关问题，通知提出，如果承租人是本市无房户，且符合在同一小区连续单独租房且实际居住3年以上的条件，并在上述房屋租赁监管平台登记，且配偶一方在该小区合法稳定就业3年以上，其适龄子女可在该小区接受义务教育。

记者了解到，北京市房地产协会秘书长陈至在北京市住房和城乡建设委员会召开的“关于加快发展和规范北京市房屋租赁市场管理的通知”座谈会上说，虽然北京的计划没有像广州的计划那样把“租购平等权”作为一个重要的宣传点。但事实上，北京的计划并不比广州的计划弱。在任何地方，北京的计划都体现了“租房和购房享有同等权利”作为改革方向，但这是一个不可能一蹴而就的过程。

随后，8月18日，南京市也出台了《南京市房屋租赁试点工作方案》，提出要及时研究出台符合条件的租户享受与当地居民同等的基本公共服务的政策措施，建立租户权利清单，逐步实现租房和购房同等权利。

一时间，“租购平等权”成为人们关注的焦点。

你能提高租金来稳定房价吗

在这次新政中，许多政策对以前模糊的界限做出了明确的规定，并对租房者有了更明确的保护。

财经评论员柳岩在接受《中国产经新闻》(China Sankei Shimbun)采访时表示，这充分表明，城市资源的利用与城市公共服务的享受之间的相关性，以及他们是否已经买房的问题，实际上正在减弱，这对于“租房者”来说，实际上是一件好事。

易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，所谓的“租购平等权”对租赁市场有一定的积极作用，事实上，它为租赁市场赢得了平等的地位，相当于给租赁市场增加了一定的功能和利益。此外，还会有一些明显的促进定居、租房和享受其他权利。这一良好表现也充分表明了整个房地产市场对租赁市场的重视。

此外，人们普遍关心的是"拥有同等的租房和购房权"是否会大大增加住房租金。我们能稳定房价上涨吗？

当然，严跃进坦言，如果真的叫“权利平等”，租金必然会有所上涨，因为新政会让租赁市场更受欢迎，然后租金就会上涨。

谢逸枫表示，新政确实会在一定程度上提高租金。一方面，学区资源稀缺，供不应求。一旦租房可以享受和买房一样的权利，那么更多的人会选择学区的房子。此外，在像北京这样的大城市，学区的房子更受欢迎，所以租金上涨是不可避免的。

对此，闫认为，各地加大了对租赁供应的支持力度，在推行“租购平等”措施的同时，提供和建设了越来越多的便利租赁住房。从短期来看，它可能导致有利地段的房租上涨，但从长期来看，它将起到抑制投机和稳定房价的作用。

然而，谢逸枫补充说，从目前已经出台的配套政策和细则来看，同样的租房和购房权并不能稳定房价上涨的长期问题。毕竟，目前商品房的供应是供不应求的，二手房的供应，尤其是学校区的住房，是非常有限的。因此，如果短期需求没有完全释放，房价肯定会上涨。

记者发现，广州、武汉、南京等地采取了两种形式，即直接增加租赁土地的释放和盘活存量，以多渠道筹集租赁住房。

其中，广州通过招标、拍卖、挂牌等方式出售商品房用地。地价超过一定比例后，将由竞标变为自供出租房屋面积的竞争；第二，允许按照规定将商品房改造成出租房屋。另一方面，武汉通过按比例分配出租房来增加供给。南京已经为培养新的租赁主体设定了具体的数字目标，还将成立一个房屋租赁管理联盟。

因此，业内分析人士认为，只要有越来越多可靠的出租房进入市场，就会对抑制租金过度上涨起到一定的作用。

学区住房问题受到了广泛关注

然而，柳岩也承认，短期来看，“拥有同等的租售权”的愿望是好的，但在实际操作中仍存在许多问题。首先，如果我们想出租和出售同样的权利，前提是让更多的人有房子出租，这将真正刺激一部分租赁市场，但价格会波动，短期租金的增加也是一个不可避免的客观事实。

例如，广州的租售同等权利的政策并不能完全平齐可以出售和出租的教育资源和医疗资源，尤其是上学的问题。这个问题也存在于许多一线城市。据记者梳理，在一些大型网络平台上，如58城、Jiji.com和安居客，学区住房的价格往往远高于普通住房。

“租赁和购买同等权利的政策无疑将对学区本身的价格产生巨大影响，特别是对已经拥有学区的房东而言。将学区出租相当于将学区指标交给该租户。”例如，柳岩说，如果一个租户违约，房东没有一个良好的权益保护制度，所以许多房东可能会被迫自救。例如，如果租户被要求支付十年甚至更长时间的租金，这将对租户本身造成更大的负担，并且在实施新政策时可能会突出类似的极端问题。

此外，根据征求意见稿，符合条件的租户的子女可以在租赁区享受义务教育。北京和其他大城市会出现择校热和更多人聚集在高质量地区的现象吗？

对此，《征求意见稿》提出，具体办法由区人民政府根据实际情况制定。颜表示，“租购平等权”只是一个总体措施，区政府将根据承载能力制定更详细的规划，包括一些限制性政策，因此不会出现集群现象。

严解释说，“租房与买房同等权利”和购买学区房是两个概念。在一个地区租房只能说是在该地区内分配，但这并不一定保证你能上一所名校。你能否上一所名校取决于你所在地区的学位。如果学位满了，你将与其他学区协调。

严跃进认为，在这种情况下，租房时一定要有必要的限制，否则房东可以随意高价租下学校周围的房子，造成不合理的涨价。然而，教育资源也可以引入郊区，使教育更加均衡。有鉴于此，今后将进一步调整政策。

对于大多数城市来说，比如北京，选择一所学校或者去一个高质量的学区的想法是非常普遍的。然而，谢逸枫提醒说，买房和租房还是有很大区别的，因为租房不能解决户口问题，也不能解决最终的入学资格问题。因此，你可以在高质量地区的资源较少的郊区租房，这样你就有更好的机会进入学校。虽然郊区有名的学校不多，但是入学的机会很大，学位教室的供应相对充足，学生的竞争相对较小。

因此，柳岩认为，分享租赁权和购买权需要学区分配的详细规则，每个城市应该得到不同的待遇，以减少租房者享受公共教育服务的不必要程序。