恒大年中报:利润增幅224% 战略转型初见成效

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徐家印在2016年以3734亿元的销售额成为国内房地产企业的领军人物后，今年年初，徐家印大刀阔斧地启动了战略转型，并提出要坚定不移地实施发展战略和发展模式的转型。在发展战略上，由“规模”向“规模+效益”转变；在发展模式上，已经从以往高负债、高杠杆、高周转率、低成本的“三高一低”发展模式，转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转率的“三低一高”发展模式。

从恒大发布的最新半年业绩来看，公司不仅保持了规模的稳定增长，而且效益指标大幅提升，负债率降低了近一半。年初开始的一系列“增加利润”、“减轻负担”的战略举措，使恒大从“规模之王”转变为“利润之王”，实现了更稳定、更优质的增长。

半年净利润231亿元的“规模+效益”转型取得突出成效

今年年初，许家印在内部会议上指出，恒大已经从“规模”转变为“规模+效益”。这份半年度报告显示，转型取得了显著成效。

在规模上，恒大继续在多个行业取得第一。首先，股权出售的规模是第一位的。恒大在去年7月的股权销售榜中排名第一，股权销售额为2730.9亿元，股权销售更能反映房地产企业的实力。与此同时，恒大7月份实现合同销售额2882.5亿元，完成4500亿元销售目标的64%。参照现有的商品价值和近年来的平均复合增长率，预计恒大的年销售额将超过5000亿元。其次，资产规模是第一位的。截至2017年6月30日，恒大的总资产为1.5万亿，比2016年底增长10.37%；自2009年上市以来，恒大的总资产增长了近23倍。最后，土地储备的规模是第一位的。截至2017年年中，恒大的总土地储备为2.76万平方米。作为分布最广的房地产企业，恒大已经进入中国223个城市，共有719个项目。

在保持规模优势的同时，上半年恒大“效益”明显提升:净利润231.3亿元，同比增长224.3%；房地产核心业务利润273亿元，同比增长249.6%；股东应占利润188.3亿元，同比增长83.2%，均创上市以来最高纪录。利润的大幅增长得益于恒大销售的大力推动。近年来，努力创造高质量的产品，提高产品附加值，严格控制成本，都有利于其持续高利润增长。

恒大2016年上半年至2017年上半年利润指标(亿元)

数据来源:企业公告，审评委

从“三高一低”到“三低一高”，我们将坚定不移地转变和减少债务

近几年来，恒大以高负债、高杠杆、高周转率、低成本的“三高一低”发展模式实现了业绩的跨越式增长；然而，在行业背景变化和“规模+效益”发展战略的指引下，恒大开始向低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”发展模式转变。

低债务:债务比率大幅下降。今年以来，大部分措施都是为了降低负债率。上半年，恒大共还清了1129亿元的永久债务，成功推出700亿元战略投资，并计划推出第三轮300-500亿元战略投资。截至2017年6月30日，恒大的净负债率同比大幅下降一半，资产负债率(不含预收账款)降至75.5%，计划到2019年底降至55%左右。

低杠杆:实行土地储备负增长。截至2017年6月，恒大项目总数达到719个，总土地储备约2.76亿平方米，原值4576亿元，世邦魏理仕评估值9059亿元。一方面，恒大充足的土地储备远远超过其他房企；另一方面，恒大的土地储备质量较高，一二线城市占比达到72.6%。恒大拥有大量优质土地储备，未来将在现金流和利润双重考虑的基础上，采取更加谨慎的征地策略，以节约土地和资金支出。恒大计划从今年7月1日起，未来三年每年将土地储备总量削减5%-10%，相当于1000-2000万平方米。

低成本:标准化操作将大大降低三项费用。在设计、招标和销售方面，恒大严格执行标准化管理和运营模式，大大降低了营销、管理和财务费用。恒大2017年上半年的销售和管理费同比下降了近一半。此外，财务成本也大幅下降:上半年，恒大总共发行了63亿美元的优先票据，最低利率为6.25%，期限最长为8年。恒大大幅改善债务结构，以短期债务替代短期债务，以低利率替代高利率，降低融资成本，降低利息支出。

高周转率:大规模快速发展。截至2017年6月30日，恒大共有79个新开项目和547个在建项目。为了提高开发效率，恒大已经形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”的模式。通过规范运作和强有力的执行，项目可在征地后4-6个月内开工，进一步提高资产周转率和净资产收益率。

多元化产业发挥力量，恒大儿童世界在全国铺开

2017年初，恒大宣布完成房地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，完成了从“房地产业”到“房地产+服务业”的转型。文化旅游领域的重要项目“恒大儿童世界”近日正式亮相。恒大计划在全国部署15个儿童世界项目。项目建成后，预计每个项目的客流量将超过2000万人次，年消费总额将超过200亿元。凭借独特的中国文化内涵、先进的娱乐技术、强大的品牌效应和客户资源，我们期待恒大儿童世界实现良好运营，推动恒大业绩进一步提升。

总体而言，恒大正在不断巩固原有优势。在主营房地产业务规模稳步增长的同时，更加注重增长质量的提高，通过向“三低一高”发展模式转变，进一步降低负债率，实现持续高质量增长。此外，随着公司向“房地产+服务业”转型的完成，金融、健康和旅游三大新兴产业将成为新的业绩增长点。