独栋办公广受青睐 一线城市显现万亿级楼市新风口

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自2017年以来，北京、上海和深圳的写字楼入住率因供应量明显增加而呈上升趋势。相反，越来越多的企业在选址时倾向于选择单户办公，这也在一定程度上提高了传统甲级办公楼的空入住率。

业内人士预测，这一趋势将在2017年下半年进一步加强，空一线城市写字楼的入住率极有可能再次上升，而单户企业将继续受到广泛青睐，该产品的开发和运营有可能成为行业的下一个出路。

企业网站选择倾向于单个家庭

2017年上半年，共有5个新项目竣工并进入北京甲级写字楼市场，总租赁建筑面积为23.7万平方米，上半年总存量增长4%，达到约621万平方米。受新供应量的影响，北京空写字楼的入住率上升至8.6%，在半年内上升了0.6个百分点。

2017年下半年，北京写字楼的供应量不会减少。据有关机构透露，今年下半年北京将完成6个新项目，总供应面积为45万平方米。其中，核心区和新兴区将有新的供应记录，包括崇文门的哈德曼广场和奥运会的恒逸大厦。高力国际预测，供应增长将快于需求。如果所有新的供应都如期完成，到2017年底，整个城市的空整体购买率将上升到12%左右。

这种情况也出现在上海和深圳等一线城市。其中，深圳尤为严重。

高力国际预测，未来五年，深圳甲级写字楼的新增供应将达到529万平方米。特别是2017-2019年，年新增供应量超过100万平方米，创下2019年的新高。

高力国际深圳分公司写字楼服务部副总监周智慧表示，尽管在深圳经济基本面坚实的支撑下，租赁需求预计将继续增长，但大量新供应将进入市场，这将进一步提高深圳中短期内甲级写字楼的空平均入住率。数据显示，今年第二季度深圳甲级写字楼的入住率为20.2%，未来三年甲级写字楼的入住率可能达到29%。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)提供的数据显示，今年上半年，上海共有19栋甲级写字楼相继竣工交付，新增供应135万平方米，创下历年新高。虽然市场租赁依然活跃，但在市场集中的持续大规模新增供应的影响下，全市甲级写字楼空平均入住率同比增长3.2个百分点，达到14.6%，其中，空副中心商务区入住率达到七年来的单季最高

2017年下半年，上海甲级写字楼的核心区和分中心区计划进入市场，写字楼面积分别为44万平方米和100万平方米以上。尽管去工业化仍在继续，但这些供应增量无疑将推高该市的空购买率。因此，高力国际预测，到2017年底，核心区域的平均空安置率将徘徊在15%左右。

企业单户越来越成为企业选址的首选

除了市场上新项目的大量涌现推高了供应量之外，空写字楼在京、沪、深的入住率上升还有另一个重要原因，即越来越多的企业在选址时青睐单户型写字楼，客观上增强了空传统写字楼的入住率。根据一个大型办公网站选择互联网平台的数据，7月份，项目占据了榜单前10名，单户项目占据了7个席位。

据雍和宫中心的经营者说，该项目最近已经进入市场。在过去的几个月里，永航科技、优族网络(002174，诊断学)和中医在线等上市公司和品牌租户先后落户信达资本、鲁花白娜(300291，诊断学)、今日头条、机器人(300024，诊断学)、大国健康商家等大公司。这些公司最青睐的恰恰是喇嘛庙中心低密度单户办公的优势。

下一个通风口？

20世纪60年代后，国外兴起了单户办公，美国硅谷的员工发现，在一个美丽舒适的环境中，人们的潜力可以得到更大的发挥。大多数财富500强公司都有自己的总部和办公基地。

从实际情况来看，单户办公建筑的舒适性高、绿化面积大、私密性强等特点已经得到了很多企业的一致认可。与传统的办公建筑相比，单户办公建筑具有产品形式更加生态化、更加适合企业的个性化需求、成为征服客户的有力工具、投资成本更低、效率更高等诸多优势，能够为企业带来名利。

目前，中国对单户办公建筑的需求主要来自三个群体，一是大中型国有企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企业。这三个客户群体有一个共同的特点:第一，这些企业拥有雄厚的资产，拥有数十亿到数百亿的资产，其雄厚的资金足以支付单户办公楼的费用。第二，这类企业已经发展到一定规模，并且已经开始或重视品牌形象，而单户办公建筑是宣传企业形象的最佳工具。第三，这类企业注重自身企业文化的培育，单户办公建筑可以宣传自己的企业文化，促进企业文化的推广和发展。因此，单户办公建筑是这三类企业的最佳选择。

单户办公大楼能给企业带来名利

顺应这一趋势，近年来，许多大型开发商不断推出单户型办公产品。

其中，万科是最典型的。据了解，万科在北京和深圳都有自己的办公产品，其中上海万科七宝国际和深圳万科大厦最为知名。

除万科外，恒大、碧桂园、金融街(000402)、徐汇等上市房地产企业也有不同数量的单户办公产品上市。据悉，在未来的发展规划中，单户企业是许多大型住宅企业的重要产品之一。

大型住宅企业中大多数新开发的单户企业都位于城市的次核心区域，甚至在远郊，因此不可否认的是，它们在一定程度上制约了需求。

事实上，在城市的中心区域，有许多现有的资产正等待着被重新激活，它们通过城市更新而重生。特别是随着城市功能升级和非核心功能疏散的不断推进，大量低密度工厂、公园、厂房、传统办公楼等物业腾空闲置。这些闲置房产中有许多很有可能被改造成单户办公建筑。

上面提到的喇嘛庙中心是一个典型的城市更新案例。

该项目的前身是邢航公园的一部分。获得项目运营权后，绿松石资本最初提出了办公4.0模式，并在硬件上推广了5000平方米的单户企业，提供了一个低密度的花园式办公环境。；与此同时，10，000平方英尺的联合办公室空室将在地下室一层开放，由专业运营机构管理和运营；此外，整个公园配有管家式服务，从员工食堂到高级接待餐厅、游泳池、健身中心、羽毛球馆、影视院线和艺术中心，配套设施完善。

类似雍和宫中心的城市更新将越来越多地出现在北京和上海等一线城市

雍和宫中心是基于移动互联网时代的创新、创业和情感交流三大趋势，针对传统办公建筑的痛点而开发的新型办公产品，其市场效应可能更接近当前的需求。绿松石资本运营公司总裁胡亚说。

随着产业结构的转型升级和消费的升级，许多城市的旧建筑已经不能满足新产业结构的需要，面临被市场淘汰的尴尬局面，于是城市更新应运而生。因此，在北京和上海这样的一线城市，越来越多的老城区出现在雍和宫中心这样的地方。

据一些业内人士称，这种模式很可能很快会成为行业的一个新窗口。尤其是一线城市正从资本驱动型扩张向外部扩张转变，向存量挖掘潜力、升级换代的内在增长转变。未来十年，房地产行业将争夺房地产资产的综合运营能力。未来30年，中国大规模的城市重建不可避免，保守估计商业价值将达到数万亿。

(白宝玉)