关于加强土地增值税管理的思考

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近年来，随着房地产市场的回暖，房价持续上涨，在一些地区很难找到房子。在当前形势下，充分发挥土地增值税的调节作用，促进房地产业健康发展尤为重要。

一、土地增值税管理中存在的问题

首先，监管作用没有充分发挥。土地增值税具有明显的政策性，《土地增值税暂行条例》的初衷是为了规范房地产市场，抑制投机，规范土地和房地产市场交易秩序，合理调整土地增值税收入，维护国家权益。但是，在当前形势下，一些地方政府片面甚至过分追求财政收入的最大化，选择性地忽视了土地增值税的调节作用，使其不能作为调节杠杆而充分发挥作用。

第二，预征用标准需要及时更新。国家税务总局曾下发文件明确指出，为发挥土地增值税在预征收阶段的监管作用，各地必须调整现行预征收率；要使预征收率更接近实际税负水平，改变部分地区预征收率偏低、与房价快速上涨不相适应的局面；本文通过科学细致的计算，研究了预征收率调整与房价上涨的联动机制。然而，由于缺乏科学的计量方法，以及房地产企业个体差异和地区差异的影响，预征收率标准的更新跟不上房价的上涨速度。

第三，营地改造后，数据连接出现问题。房地产业改革后，原来由地方税务机关征收的主要税种现在由国家税务机关征收，而一些企业的土地增值税和企业所得税仍由地方税务机关征收，房地产企业已经从纯管理户转变为共管户。在现行金税三期制度的背景下，国家税务机关未能与地方税务机关共享房地产企业的销售和开票数据，地方税务机关无法掌握税源的实际情况。在土地增值税和增值税并存的情况下，应加强国税和地税的合作，降低执法风险。

第四，税源监控存在薄弱环节。虽然项目管理比以前更加完善，并建立了管理账户，但由于房地产建设周期长，账户数据无法及时更新。同时，由于涉及的部门很多，在信息的及时传递中，只要有一个环节出现问题，整个土地增值税管理链条就会被打破。

二、加强土地增值税管理的对策和建议

首先，建立和完善房地产交易数据模型。建立辖区内所有项目的档案和台账，跟踪监控房地产开发的全过程，如纳税人项目立项、规划设计、建设、预售、竣工验收、项目结算、项目清算等，使税务管理与纳税人项目开发同步进行。随着营改增试点的全面实施，地税部门与国税部门合作，依托国税和地税共享信息平台，充分利用第三方信息，结合增值税进销存和土地增值税登记的返回数据，建立了土地增值税预征信息与房地产销售增值税申报信息的特殊比对系统。 根据房地产项目的收入和抵扣信息，加强土地增值税预征收管理，为项目清算进一步奠定数据基础。

二是调整工作模式，实现精细化清算。首先，采用具有特殊风险响应的独立案例选择机制。在选择土地增值税清算对象时，根据定向反应机制，综合考虑土地增值税清算项目的类型、业务规模、税额、成本利润率和税率，重点筛选土地增值税清算金额大、清算税款少、清算退税等情况，确定待调查项目清单，并纳入自选案例清单。二是风险应对采用“中介服务+独立选案”的工作模式，积极引入第三方中介机构，借助中介机构的专业实力和智力资源，构建企业初始报告分段集体审核模式——第三方中介机构再审——风险应对机构审核——集体合议审批。特别是，第三方中介机构和成本审计事务所的参与，大大提高了税务机关对成本核算混乱、需要回收和清算的项目的审计效率。

三是因地制宜，及时调整预征用标准。预征收标准是否合理，决定着土地增值税的调控功能是否充分发挥。就地区差异而言，除了省内城市经济发展不同，导致预征地率不同外，城市之间也应该存在差异。在企业制度的差异上，房地产行业的上市企业、集团企业和大型企业都是按项目设立公司。当项目被清算时，公司的利润和现金流已经在总部收回。当土地增值税审核存在较大差异时，项目公司一般向总部申请纳税。在此期间，企业会反复与清算组和第三方中介机构进行详细沟通，导致时间成本和收款成本增加。因此，应根据不同情况分别设定预征收率。具体方法是制定统一的最低标准。在最低标准的基础上，企业可以自行申请设定预征收率。如果实际清算负担率明显高于企业设定的预征收率，应纳入企业信用体系，通知房地产管理部门，并相应提高后续项目开发的预征收率。

(作者:江苏省苏州市常熟市地方税务局)