链家董事长左晖：北京房租还有一定的上涨空间

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[连锁之家董事长左晖:北京的房租有所上涨空的房间]左晖比较了北京和东京类似地区的房租收入比。例如，在东京的Yoyogi公园附近，租金收入比是35.8%，而在北京奥林匹克森林公园附近，这个数字只有17.4%。这些数字表明，北京空房的租金仍有一定的上涨。

中国和国外成熟市场在价格和规模上的双重差异，使得中国的人口流入城市租赁市场，成为公认的蓝海。

在过去的两天里，有七个城市出台了“心连心”等楼市调控政策，其中重庆、南昌、长沙、石家庄、南宁和贵阳都采取了针对个人业主的限购政策，为当地楼市降温。

由于一线城市相继采取了严格的调控政策，房地产市场的火又蔓延到了四线城市，这就是通常所说的溢出效应。据统计，今年房价涨幅最大的城市是宜昌。8月份，二手房平均价格比去年12月份上涨了91%，其次是佛山，上涨了55%；其次是海口，增长45%。

中国人似乎特别喜欢买房。如果他们在大城市买不到，他们必须在邻近的城市买，然后回家乡。中国人有一种“爱买房子”的心态，这种心态经常被解释为房价上涨的根本原因。

但事实真的是这样吗？

与该交易关系最密切的链家集团董事长左晖给出了不同的答案。根据链家的统计，中国人根本不是世界上的购房者。根据左晖的数据，以全球1000人的购买率(同一年每1000个城市中购买房屋的人数)来看，澳大利亚人才是最受欢迎的买家。2016年，1000人的购买率为24，历史平均水平为29。历史峰值已经达到32；2016年，楼市火爆时，北京、上海、广州和深圳成千上万人的购房率分别为18、20、21和12；这个指标在英国是24，在美国是19；就历史平均水平而言，北方四市、广州和深圳都低于澳大利亚、美国、英国和台湾。

受宏观调控影响，该指数在一些城市远低于历史平均水平。例如，在北京，1000人的历史平均购买率是13，而8月份的数字是6。这不可避免地让人担心。首先，市场太冷，会不会有很多需求暂时被抑制？其次，那些没有买房子的人会睡在路上吗？

北京1000人的平均购买率为13，目前的情况远远低于平均水平，更多的需求受到抑制(来源:链家)

居者有其屋，住房是人们最基本的需求，无论是买房还是租房。一个共识是，随着90后进入独立生活阶段，这一代人将不愿意像80后和70后那样节衣缩食，攒钱买房，而是更愿意有足够的日常开支，提高生活质量。这使得未来的租赁市场充满了想象。

一些数据差异是中国租赁市场发展的经验证据。目前，华北和深圳的出租屋人口比例跟不上其他国际大都市，仍有10%左右的差距。左晖认为这一差距意味着巨大的市场。

但这是一个房东和房客都不满意的时代。

房东觉得租房越来越不划算，租金回报率越来越低。左晖觉得这是一种幻觉。人们通常用即期收益率来看房价与租金的关系，即当前租金/当前房价，但忘记了获取资产的成本远低于当前成本。他指出，如果把房租/买房成本考虑在内，回报率往往会高出几倍。

房客也不满意:房租越来越贵，大城市很难住在大城市。左晖说这仍然是一种幻觉。事实上，租金与房价无关，但与收入有关。租金与收入的比率一直是一个常数(稳定的数字)。"买得起房子是可能的，租得起房子也是不可能的."他说。

就租金红利而言，与国际大都市相比，一线城市的出租人口比例仍在发展空房(资料来源:链家)

左晖比较了北京和东京类似地区的租金收入比率。例如，在东京Yoyogi公园附近，租金收入比率为35.8%，而在北京奥林匹克森林公园附近，这一数字仅为17.4%。这些数字表明，北京空房的租金仍有一定的上涨。

比较东京和北京类似地点的租金收入比率，北京明显低于东京(资料来源:链家)

事实上，北京的租金收入比已经是中国城市净人口流入的最佳水平，整体可达29.81%。其他城市呢？目前，上海为24.41%，而苏州低至15.51%。

中国和国外成熟市场在价格和规模上的双重差异，使得中国的人口流入城市租赁市场，成为公认的蓝海。目前，全国租赁市场的年租赁规模约为1万亿元，左晖预测这一数字在10年内将达到3万亿元。

此外，从其他国家的情况来看，机构在租赁市场中发挥着重要作用。例如，在日本，由机构持有或管理的房屋比例为83%，而在美国为30.4%。然而，在中国，机构刚刚开始进入租赁市场，他们的市场份额仍然很小。这意味着机构在增量和存量方面有很大的机会。

房地产开发商、中介机构、酒店管理公司和其他资本驱动型企业都想在这个市场中占有一席之地。然而，左晖认为，租赁市场并不像想象的那么容易。“如果租金低于92%，这笔生意就做不成。经过几年的努力，连锁住宅的免费入住率终于稳定在这个水平。

链家今年将拥有50万套出租屋，这与其他机构相比是一个数量级的不同。然而，罗马不是一天建成的，承载业务的平台——链家已经自由运营了五年。“这个市场不仅有机会，还有巨大的黑洞。账目必须非常仔细地计算。如果能达到10万间以上的规模，再往上走是有好处的。”左晖说。