一二线城市房贷利率上浮 继续上行空间究竟在哪里

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自北京多家银行上调首套住房贷款利率以来，10多个城市的银行迅速跟进，平均比基准利率提高了5%~10%。根据行业分析，抵押贷款利率可能会继续上升，但不太可能会过度上升。

自去年9月以来，通过调整抵押贷款利率等手段实施的房地产调控措施已从一线城市蔓延至一些二线城市。本轮房贷利率政策的调整并不仅限于第二套房，很多地方第一套房的房贷利率平均上涨了5%-10%。此前，不少银行曾表示:“个人住房贷款是主要需要的，而首套住房按揭贷款是发放的重点。”但是现在，抵押贷款已经完全收缩了。

今年年初，你购买第一套房时，仍可享受15%或10%的按揭利率折扣，但现在你只能申请1.1倍或1.05倍的利率。抵押贷款利率的波动对那些只需要买房的人有什么影响？

按照深圳地区10%的增幅计算，如果贷款200万元，30年还本付息，与年初10%的贷款利率相比，购房者需要多支付43万元，每月的按揭由10027元变为11218元，每月增加近1200元。

一、二线城市房贷利率全面上调

今年以来，第一套房的利率一直在上升:今年年初，中国80%以上的银行对第一套房的利率进行了打折，然后利率缓慢上升。到7月份，4.90%的基准利率已基本实施。荣360发布的数据显示，8月份中国第一套房的平均利率达到了5.12%。在中国的533家银行中，有154家银行在8月份再次上调了第一套房的利率，占29%。自9月份以来，实施首次加息的银行数量已增至252家。

其中，一线城市的银行首当其冲，而北京是第一个启动首套住房加息浪潮的城市。据知情人士透露，北京许多银行都发布了住房抵押贷款内部文件，要求首套住房贷款利率从最低基准上调5%，即基准利率4.90%上调1.05倍，达到5.145%。

文件发出后，银行开始明确执行这项政策。截至9月19日，融360监测数据显示，在监测的30家银行(分行)中，包括兴业银行(601166，诊断)在内的9家银行执行了第一套基准利率；包括中国工商银行(601398，诊断)在内的8家公司实现了5%的首次设立；杭州银行(600926，诊断)等10家公司实施了第一套10%及以上的利率；包括平安银行(000001)在内的另外三家公司暂停接受当地抵押贷款业务。迄今为止，北京没有一家银行提供优惠利率。

深圳也没有优惠的按揭利率。截至9月21日，深圳25家提供按揭业务的银行已将首套房利率上调5%~10%。

投资者新闻记者了解到，一线城市第一套房的利率上升了5%~10%，有的上升了15%~20%，甚至北京的一家银行也上升了30%。即便如此，许多银行表示，“配额很紧，最早也要一个月才能发放贷款。”

值得注意的是，目前许多二线城市的一套房配额也很紧张。截至9月26日，天津银行首套房平均利率为5.23%，相当于基准利率的1.067倍；长沙第一套房平均利率为5.17%，相当于基准利率的1.056倍。厦门、珠海、Xi和重庆的银行也相继上调了抵押贷款利率。

调控政策和银行配额双管齐下

从9月22日晚开始，重庆、南昌、Xi、南宁、贵阳、长沙、石家庄、武汉、无锡等9个城市相继出台了楼市新政策。据统计，自今年3月以来，全国已有40多个城市出台了限制销售的政策。商业银行的信贷被风吹走了，收紧抵押贷款成为本轮加息的原因之一。

抵押贷款利率作为一种普遍的房地产市场监管手段，得到了监管部门的支持。9月19日，央行表示，北京房贷利率调整是银行在严格调控北京房地产市场、全面上调市场利率的背景下，根据市场资本水平的变化和自身资产负债管理的需要而采取的自主行为，符合政策要求和导向。

随着房地产市场调控政策的不断出台，银行抵押贷款的规模增量明显下降。今年上半年，上市银行按揭贷款账面余额较年初平均增长13.6%，而2015年和2016年的同比增长率分别为35%和21%。

此外，《投资者新闻》记者走访了深圳多家银行网点，了解到信贷额度紧张也是房贷利率上升的重要原因之一。

“今年的配额几乎已经用完，下半年的配额就更少了。”一家银行信贷部的工作人员表示，目前监管部门对信贷的使用有严格的监管，其他消费贷款以前可能被用作抵押贷款，但现在不能再这样做了，这不符合审慎经营的要求，银行也不愿承担风险。

根据CICC的研究报告，一些银行全年使用了70%至80%的信贷额度，下半年出现了供不应求的情况。

利率不太可能过度上升

对于下半年的房贷政策，许多银行没有给出明确的答复。一家华南银行告诉投资者，住房抵押贷款的定价严格按照监管和行业协会的相关要求执行，同时将密切关注市场发展和银行资本成本的综合考虑。

然而，一些专家认为，抵押贷款收紧的基调不会改变。融360的抵押贷款分析师表示，未来可能还会有其他地区跟进加息。但就浮动幅度而言，仍将保持在5%~10%的范围内，过度浮动对银行来说实际意义不大。

根据《平安证券研究报告》的数据，截至2017年6月底，我国商业银行业住房贷款总规模达到43.3万亿元，占各类贷款余额的37.8%，占银行总资产的25.5%。其中，个人住房贷款20.1万亿元，房地产开发贷款7.8万亿元，其他房地产贷款1.8万亿元，其他房地产抵押贷款13.6万亿元。

从抵押贷款结构来看，五大银行个人住房贷款占比相对较高，以个人住房贷款为主，余额超过贷款总额的25%，开发贷款占比相对较低；股份制银行的整体开发贷款相对较高，个人住房贷款所占比例也有很大不同。招商银行和兴业银行的个人住房贷款较高，抵押贷款结构与四大银行相似；浙商和平安的个人住房贷款占比较低；城市商业银行、农村商业银行等一般个人住房贷款比重较低，直接抵押贷款总额相对较小。

从这一数据来看，住房相关贷款在银行信贷中的比重接近40%，处于举足轻重的地位。随着调控升级和利率上升，个人住房贷款增速明显放缓。过度加息必然会加剧银行抵押贷款规模的下降，并对银行利润产生影响。