上交所谈国内首单央企租赁住房REITs：助力住房租赁市场发展

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新华网北京10月30日电(记者王日琛)近日，国内首家中央企业租赁住房的房地产投资信托基金——保利租赁住房房地产投资信托基金在上海证券交易所挂牌上市，这是住房租赁市场上的一件大事。10月27日，上海证券交易所总经理黄宏远在回答记者关于出租房资产证券化的提问时指出，保利出租房reits项目的推出，为资本市场出租房行业的发展探索和积累了有益的经验，是上海证券交易所积极响应国家政策、帮助出租房市场发展的重要举措。

据黄宏远介绍，在中国证监会的部署下，保利租赁房房地产投资信托基金项目最近已获得上海证券交易所的审批。该项目是一项资产证券化产品，具有产权reits的性质，属于我国第一个中央企业租赁住房的单一reits，具有重要的创新和示范意义。该项目总规模为50亿元，优先等级为aaa。产品期限为18年，分期发行。基础物业资产为保利地产(600048，证券交易所)的可自我维持的高质量出租屋，保利地产在上海证券交易所上市。

本项目对应的出租房主要是青年公寓和养老公寓，填补了目前出租房市场的空白，具有良好的社会意义。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务也是国外资本市场的普遍做法，对加快住房租赁市场建设起到了非常积极的作用。此外，本项目的另一个亮点是分期发行，发行人可以根据自身和市场发展情况，在两年有效期内灵活安排发行批次和规模，体现了中国reits市场的发展和创新。

近日，国务院办公厅制定发布了加快培育和发展住房租赁市场的相关文件，住房和城乡建设部、中国证监会等9个部门专门制定了《关于加快发展住房租赁市场的通知》，明确提出了推进“房地产投资信托基金试点”的战略部署。房地产投资信托基金登陆这一单一租赁住房，是上海证券交易所积极响应国家政策、落实主管部门部署、为优质租赁住房企业提供金融服务的重要举措。

黄宏远指出，促进住房租赁市场的发展，增加租赁住房的有效供给，离不开金融市场和资本市场的服务和支持。单套租赁住房reits产品的推出，为资本市场服务租赁住房产业的发展探索并积累了有益的经验。通过为企业提供切实可行的融资渠道和投资退出路径，我们可以为租赁市场盘活现有住房，增加租赁住房的有效供给，从而有助于形成一个高效、规模化的住房租赁市场，使相关企业能够充分利用社会资源，合理控制成本，实现多赢。

截至2017年10月，上海证券交易所资产证券化产品的融资规模接近7000亿，股票规模约为5000亿。在支持绿色经济、扶贫和促进基础设施建设方面取得了一些成绩。

他表示，保利租赁房房地产投资信托基金的成功推出，对加快租赁房市场建设具有非常积极的示范作用。考虑到该产品具有良好的资质和产品结构设计，其他致力于住房租赁市场发展的合格住房企业可以借鉴这一模式，探索资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业的良性发展，为社会提供更多的租赁住房。

黄宏远强调，资本市场创新要把风险防控放在首位。作为创新的第一个试点，风险控制非常重要。该单一产品分为优先证券和次级证券。优先证券为专业投资者，二级证券由保利地产自营，实现了良好的风险分配，保证了产品安全。此外，资产证券化产品的安全性也有稳定现金流的支持和保证。以这一单一产品为例，出租屋的租金收入相对稳定，为产品的收入分配和投资者权益的保护提供了支持。同时，特别计划间接持有目标财产；租金收入及相关物业通过相关安排独立于保利地产公司的资产，实现了与保利地产自身的风险隔离，为产品安全提供了良好保障。