长租公寓成房企新宠 盈利点仍难触及

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本报记者杨报道

随着一波又一波监管政策的相继出台，近期房地产市场已经逐渐退烧，而租赁市场似乎有了新的起色。许多企业在长期租赁公寓领域有所动作，房企进入长期租赁公寓市场的频率开始加快。

最近，凯撒宣布进入长期租赁公寓领域，并同时推出联合办公空房。在此之前，万科、龙湖、世界银行(002285)等房地产企业也参与其中。早些时候，一些机构经营的公寓，如魔方公寓和优佳公寓，已经打开了这个市场，经纪机构，如链家和我爱我家，也试图分享。

事实上，大力推进租赁市场是当前房地产市场的新需求。因此，房地产企业进入长期租赁公寓领域被认为不仅是政策的结果，也是股票市场的一个有希望的前景。虽然“痛点”已经被抓住，但大量的运营机构仍然无法达到盈利点，这也给房企带来了警示。

许多分析师认为，拥有资本优势和资产管理经验的房地产企业有能力超越规模，但能否真正解决利润问题还有待观察。

正如北京中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时所承认的那样，目前的长期租赁公寓就像是共享自行车。虽然市场需求很大，但仍然很难找到利润点。

顺势疗法

在房贷紧缩和楼市政策转向的压力下，过去两个月的房地产交易市场无疑已经逐渐降温。

随着新住宅市场竞争的日益激烈，住宅企业开始涉足股票领域。除了棚户区改造和收购烂尾楼等传统方式外，近年来，越来越多的房企涉足中创空房和长期租赁公寓领域。

其中，由于空房源租赁市场巨大且竞争不足，长期租赁公寓领域无疑成为近期房企关注的焦点。

毫无疑问，长期租赁公寓的兴起是与巨大的市场需求分不开的。连锁研究所的一份租赁研究报告指出，到2025年，中国租赁市场的规模将从1.1万亿元增加到2.9万亿元，到2030年将超过4.6万亿元。

对此，一些分析人士认为，随着城市发展的深入，空新住房市场的房源越来越小，而存量房将是主要的供应来源。此外，由于热点城市房价上涨，越来越多的人将通过租房而不是买房来解决未来的住房问题。

与此同时，来自政策层面的支持也扩大了空房企拓展长期租赁公寓的空间。在2015年和2016年的中央经济工作会议上，租赁市场不断被提及，并有一句话“加快发展制度化、大型化的租赁企业”。

事实上，房地产企业已经在长期租赁公寓领域采取了行动。万科在2014年底推出了万科的产品，后来更名为“公园屋”；随后，保利、远洋运输、绿城和阳光城(000671，诊断)也在2015年加入了长期租赁公寓的布局；金地、龙湖、徐汇、何复黄辉和世界银行于2016年进入市场；石榴集团和凯撒于2017年相继进入。

对于房企来说，政策的不断完善不仅可以看到租赁市场的巨大前景，也为operation/きだよ/room建设长期租赁公寓提供了现实的依据。

今年4月，住房和城乡建设部、国土资源部在《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》中提出:“鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施，改造成租赁住房，每年缴纳土地收益。”

易居研究所所长严跃进在接受《中国产经新闻》记者采访时指出:“长期租赁公寓不仅是规避政策管制的一种好的产权形式，也是积极鼓励租赁市场发展的一种产权形式，值得从这些角度积极投资。而且，目前股市的价值挖掘才刚刚开始，很多房地产企业认为这是一个更好的创新窗口。政策层面的各种优惠政策也是一个刺激因素。”

利润点仍然难以突破

尽管前景光明，但从长期租赁公寓的盈利能力来看，只有一套公寓曾一度盈利，其余的都处于亏损状态。

严跃进指出，对于长期租赁公寓来说，成为主流模式后，有必要思考一个问题，即这种产品是过渡形式还是占市场大部分的产品形式。建议根据目前租赁市场的特点，将此类产品作为一种过渡形式，考虑分租出售的商业模式，使承租人在租赁此类房屋后有权继续续租或认购，从而具有更大的灵活性。

“对于年轻人来说，如果他们不谈婚姻，租这样的房子应该没有任何障碍。但是当谈到结婚或生育时，会出现许多问题或想法。因此，对于一些愿意租房的群体来说，他们可以避免房价上涨带来的风险。对于其他买家来说，可能的概念和实际生活条件决定了这类群体仍将把认购住房作为主要方式。”严跃进说。

同时，张大伟明确指出长期出租公寓有两种形式，一种是转租产权，大多数中介公司都采用这种模式，利润主要取决于差价；另一个是住房企业。他们中的大多数人仍在试图参与长期租赁公寓。

“目前，这个市场上没有盈利的企业和盈利的可能性。即使对于管理相对较好的企业，房地产企业持有的长期租赁公寓的租售比也只有2%-3%。远远不能弥补资本成本。因此，对于大多数企业而言，长期租赁公寓仍只是在尝试、规划和积累经验。”张大伟坦率地说。

此外，张大伟指出:“在世界上任何一个通货膨胀的国家，都不可能有一个长期稳定的出租公寓市场。收紧个人抵押贷款不是一种趋势。在过去的历史中，信贷每1-2年收紧一次。但是，从长远来看，中国的传统和房地产的发展导致租赁需求不稳定，没有稳定的需求就没有稳定的市场。”

严跃进认为，进入市场的门槛会提高，一些购房者会选择租房。这意味着长期租赁公寓新的营销机会的到来。当然，长期租赁公寓产品的最大竞争对手是私人住房租赁，其租金相对较低，这将影响长期租赁公寓的营销。

“盈利的关键是在市场上培育更具竞争力的租金，如提供住宿空房的舒适性和大型行李寄存柜，这将带来更多新的需求，即市场认可度。租金在此基础上有所上涨，很容易被消费者接受。”严跃进说。

张大伟认为，在目前的市场基础上，企业不可能触及长期租赁公寓的利润点。唯一的可能是，在未来，当房价不上涨，资本价格下降时，租赁行为将相对稳定。但是，只要房价中长期持续上涨，租房行为就不会稳定，租房成本也不会太高，大多数住户还是会攒钱买房。

“在这种情况下，长期出租公寓只能是小众。”张大伟说。