专家谈楼市机制：过去遇到难就回避了 现在回避不了

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中国社会科学院8日召开了房地产蓝皮书新闻发布会。中国社会科学院城市竞争力研究中心的倪鹏飞在会上说，目前的改革存在很多问题。我们过去常说容易的先来，但我们避免了困难的。但是现在，我们不能回避它们，这些问题必须得到解决。例如，在住房方面，预售制度是否应该取消，而租赁制度在销售方面不能发展，因为没有完善的制度。在金融领域，金融市场化和多层次资本市场一直是个问题。特别是监督、渗透监督，三个监督机构都有自己的管理方式，这就带来了一些问题。我们建议建立一个渗透监督制度，这是一个基本制度。应该加速吗？

详情如下:

倪鹏飞:非常感谢您邀请我出席今天的新闻发布会，以及刚才各位嘉宾的主旨发言和讲话。我学到了很多。今天，我们讨论房地产调控的长期机制。让我谈谈房地产研究的长期机制。

中国社会科学院的所有八个经济班，但至少有七个研究所有房地产研究团队。以前，个别媒体总是认为这些群体的观点不太一致。事实上，这很正常，即使在一个团队中，即使一个人在不同的时间改变了他的观点。这些批评也为我们提供了改进的动力。去年以来，我们社会科学院的几个团队主动建立了长效机制，也建立了咨询机制。当我们的报告发布时，我们从中国社会科学院的其他团队中招募了所有的房地产成员，听取他们对房地产的看法。我去年做了两次，今天让我参加这个会议。同时，我们还成立了一个专门的小组，每个人都可以随时交流一些意见。

倪鹏飞:从近年来的情况来看，特别是去年，两大报告的观点逐渐趋同，这是长期机制的结果。数据是相同的，分析方法是相似的，所以结论中不会有相反的判断。这是第一点。既然最畅销的监管机制被提出，我们也尝试建立一个长期的研究机制。

现在我们学院也有这样的任务，参加一些会议，领导也说专业学者应该主动对房地产形势做出准确专业的分析。所以我同意这个报告。关于对未来趋势的判断和一些问题，我会简单地告诉你。

倪鹏飞:就2017年整个房地产走势而言，我们认为在各级政府的全力努力下，2017年房地产市场有望稳步增长。有很多具体的方面，所以我就不讨论了。首先，政府稳定房地产的方案体系是强有力的，特别是党中央、国务院确定的房地产定位、属性和目标，这次是非常明确、坚决和有效的。二是监管机制在不断完善。第三，有一些监督和控制的工作机制，政府的控制机制正在逐步完善。政府监管和自动监管的应对机制正在形成。正在探索和实施长短期结合的长期机制。

倪鹏飞:从市场情况看，房地产稳定发展的市场环境正在形成。首先，支持住房的需求部分取代了限制房地产投机的需求。其次，空房源结构正在调整和重塑。第三，金融市场逐渐恢复理性，保持活跃。第四，土地结构趋于合理和灵活。因此，我们认为2017年的总体判断如下。

但是我们说问题和风险依然存在，不确定因素依然存在。我还指出，炎热城市的土地面临着一个困境。如果你不放手，它有望上涨；土地国王又出现了。穿越空的房地产投机不断冲击着区域市场。现在房地产投机是游击战，政府是追截，但很难阻止。市场预期和社会心理发生了变化，不利于监管和控制。最近，特别明显的是，一旦政府在过去采取措施，期望也改变了，它感到情况不妙。现在不是了，但它认为有机会。外部环境的不确定性考验着房地产市场监管的决心。行政监管存在不利于市场稳定的风险。行政调控的目的是稳定市场，但在实际过程中有些方面不利于稳定，这可能会使市场更加不稳定。基于以上几点，我们认为完善短期调控政策，加快建立长效机制十分重要。

倪鹏飞:关于长效机制建设的政策建议，我将谈三点:

首先，要加快构建长效机制网络。什么是长期机制网络？我这样定义房地产的长效机制，是市场主体与政府之间的互动激励，是由整个市场按照一定的制度和规则长期健康发展，市场主体个体自力更生的权衡和利益追求而形成的。事实上，这不是制度本身，而是市场实体和政府之间的互动。长期机制的内容是什么？仔细想想，它就像一个网，空间或块。我们可以说政府监管，市场监管。大家都知道市场调节机制，包括竞争机制、供求机制和价格机制。政府也有三个调整，即保证、监督和调整。此外，还有其他法律，如住房、土地、金融、税收、金融和行政管理。他们是一张可以编织的网。编织在一起形成一个支撑和抑制油炸的网

倪鹏飞:二是加快重点基础体系建设。这个机制实际上是建立在基础系统的基础上的，关键的基础系统是非常重要的。但是，现在的改革存在很多问题。我们过去常说容易的先来，而我们避免了困难的。但是现在，我们不能回避它们，这些问题必须得到解决。例如，在住房方面，预售制度是否应该取消，而租赁制度在销售方面不能发展，因为没有完善的制度。在金融领域，金融市场化和多层次资本市场一直是个问题。特别是监督、渗透监督，三个监督机构都有自己的管理方式，这就带来了一些问题。我们建议建立一个渗透监督制度，这是一个基本制度。应该加速吗？

倪鹏飞:在税收方面，财产税是最不可避免的。从内在冲动来看，房产税对抑制投机起着最重要的作用，而税收在经济调节中起着最重要的作用。当然，还有其他税收方面的问题。土地的基本制度，即“三块土地”的改革据说得到了促进和加速。还有最重要的财税制度，土地财政是否应该确定向真正意义上的税收财政转移回报。我们不能回避这些基本系统，我们必须加速它们。中央经济工作会议谈到长期机制时，说要开征房产税，但后来的逆转情况直接影响了市场预期，一季度出现的问题与这种预期有很大关系。

倪鹏飞:第三，短期政策。我们讨论更好和更有效的政策，我们呼吁将这些政策制度化、制度化、长期化和法治化。简单地说，短期措施是长期的，或者短期机制变成长期机制。例如，这个讨论非常好。房地产调控有了很大的改善，这是基于机制。对住房市场的监督和控制应该从一开始就进行。当价格上涨时，不应该采取一系列措施。不，有标准。它是基于机制的。此外，住房和城乡建设部与土地部联合发布的土地市场供给政策是最新出台的非常好的政策中最重要的一项，它体现了土地供给与房地产非制度化的循环机制和联动机制。它规定了多少个月供应土地，多少个月加快土地供应，多少个月减少土地供应，多少个月拒绝土地供应。这是一种机制。我认为它可以持续很长时间。

倪鹏飞:在金融方面，我注意到中国人民银行上海分行正在探索宏观和微观审慎监管机制。无论是对金融企业、金融企业还是居民来说，都是根据你的偿付能力和贷款比例来启动不同的相关政策机制。例如，如果金融机构的房地产贷款比例过高，那么如果提高央行的准备金率，成本就会更高。因此，这一机制也正在探索之中，并且也建议是长期的。

倪鹏飞:最后，对于一些限制买卖甚至限制价格的行政政策，有很多批评。我认为这应该是长期的，制度化和法治的热点城市，大中城市和一二线城市。为什么？在这些大城市，诸如人口流动、房地产投机等因素，根本原因是公共服务和基础设施的不平等，这在短期内是无法改变的。如果你想放手，想想后果。此外，这项政策已经改变，严重影响了人们的期望。现在，一旦这个政策被引入，每个人都说它不会持续太久，它肯定会在以后发布。因此，我们现在采取措施限制购买，并尽力购买。当它发行时，价格会上涨。然而，如果时间延长，这种期望将会落空。而且，这也符合支撑的定位。你到底想买三套房子？第三套房有吗？因此，我认为有些行政政策，在制度化和法制化之后就不是行政政策了，而是一个制度，也就是长期的，这种效果是可以体现的。谢谢你