一二线城市土地溢价率明显降低 三四线热度上升

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在调控背景下，一、二线城市土地市场高地价现象有所改善。根据中原地产研究中心的最新统计，2017年前5个月，全国土地出让最多的50个城市的土地出让总收入达到10103.8亿元，同比增长33%。一、二线城市的土地出让金仍同比增长，但土地溢价大幅下降。在梳理了上市房地产企业的公告后，记者发现，龙头房地产企业通过购买项目股权来补充土地储备。碧桂园、保利地产(600048)和中国恒大地产都是顶级的土地收购公司。

第三，四线城市的热度已经上升

数据显示，从全国来看，全国有33个城市土地出让收入超过100亿元。前五个月，北京、武汉、广州、南京、合肥等11个城市的土地收入均超过300亿元。虽然一线和二线城市仍是热点，但土地市场的地价已经下降。其中，一线城市商业用地平均地价为21%，达到近五年来的最低点。与2016年同期相比，自2017年以来，武汉、北京、南京、合肥和天津的土地溢价大幅下降。

三是四线城市土地收入明显增加，温州、佛山、嘉兴、宁波等城市土地销售收入超过200亿元。与此同时，四线城市的平均地价高达46%，创下新纪录。其中，扬州、常州、嘉兴、盐城等城市在热点城市中拥有前十名的保险费率。

国泰君安(601211)分析师指出，今年以来，北京、广州、济南等一、二线核心城市都在逐步增加土地供应。增加热点城市的土地供应将改善供应结构，稳定长期价格趋势。三是上半年四线城市销售回升，强势三线城市地价开始上升。在一二线城市调整升级和融资渠道收紧的背景下，开发商纷纷转向四线城市积极收购土地，这也是政策引导和战略转移等内外因素的必然结果。

龙头房企积极征地

从目前房企征地的趋势来看，资金雄厚的龙头房企仍是补充土地储备的主力军。根据中国指数研究院最近发布的研究数据，碧桂园在2017年前5个月的征地量和面积最大，其中土地总成交价为643亿元，规划建筑面积为1619万平方米。其次是保利地产和中国恒大，总营业额分别为525亿元和491亿元，规划建筑面积分别为822万平方米和1560万平方米。此外，中国海外地产、龙湖地产、首开股份(600376，咨询股)、万科、华润地产等公司均处于土地收购规模的前列。

在征地方式上，在地价高的一线城市，房屋企业以财团形式征地的现象时有发生。近日，中海集团、保利集团、中粮集团、天恒集团以41.5亿元人民币在北京市丰台区城乡结合部槐房新宫中标“老改造+自住”项目。值得注意的是，由于港元或美元被动升值的预期影响，以及香港楼市回暖，以控股集团方式取得土地的模式也发展至香港。据统计，近年来，内地房地产企业在香港购买了10块土地，总成交额近600亿港元(约合530.8亿元人民币)，占香港土地销售总收入的50%以上。

除了招标、拍卖和挂牌，融创中国、蓝光地产、阳光城(000671)等房企都选择成为中小房地产项目的“收割机”，以补充项目储备。2017年，随着融资渠道的收紧，预计一些资金紧张的中小企业将开始进行土地出让和项目资金回笼。

据记者不完全统计，上个月，融创中国计划收购大连润德干城项目32.32亿元，重庆江北口国际金融中心项目21亿元，天津姚兴五洲项目102.54亿元；阳光城以16.8亿元收购成都半山阿玛项目，以17.9亿元收购广州江湾新城项目，以29.63亿元收购武汉唐人街项目；蓝光地产计划以34.05亿元人民币收购成都海润100%的股权，以12.85亿元人民币收购长沙和合肥两块土地，以21.29亿元人民币收购天津杨柳青项目。

然而，一些业内人士指出，虽然房企可以通过收购在短时间内扩大土地和项目储备，但他们也面临着开发项目和在后续消化商品价值的风险，这可能导致销售延迟，进而影响现金流。因此，在房地产调控的背景下，房企在收购时应该考虑如何管理项目和控制风险。