银行房贷优惠渐次收紧 部分银行开始按月放贷

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近日，《中国证券报》记者从北京和广州的商业银行和中介机构获悉，一些银行进一步调整了个人住房抵押贷款政策。北京多家房地产中介机构透露，个人银行首套住房的最低按揭利率为基准利率的1.1倍，其中“补充按揭”和“转贷款”的利率至少为基准利率的1.15倍；第二套住房的最低抵押贷款是基准利率的1.2倍。由于资金短缺，一些银行从4月1日起停止接受个人住房抵押贷款。据行业分析师称，一些银行最近上调抵押贷款利率是由于年中流动性吃紧。随着调控措施的进一步深化，一线城市房地产市场交易量日益减少，交易量和价格均有下降趋势，房地产市场明显降温。

一些银行按月放贷

北京市西城区长春街附近一家大型中介机构的一名门店经纪人向《中国证券报》表示，目前一些银行的首笔房贷最低利率比基准利率高出10%，而第二笔房贷最低利率比基准利率高出20%。

据业内人士透露，5月份左右，北京部分银行实施的首套住房贷款利率最低水平由原来的9.5倍基准利率上调至基准利率，而第二套住房贷款利率为基准利率的1.2倍。今年5月，上海许多银行也提高了首笔住房贷款的利率，审计也变得更加严格。

目前，新一轮按揭利率调整只涉及个别银行。许多银行和一家大型房地产中介机构告诉《中国证券报》，大多数银行目前在实际批准抵押贷款时都会执行基准利率。

中信银行总行营业部相关人士(601998)表示，目前我行对第一笔住房贷款执行的最低利率为基准利率，而第二笔住房贷款的基准利率上调了20%。《中国证券报》记者在咨询华夏银行(600015)、北京银行(601169)等购房人时，也得到“首套住房贷款基准利率现已执行”的回复。

至于第二套住房，工行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行和交通银行的第二套住房贷款利率已上调至基准利率的1.2倍，北京银行、招商银行(600036)和中信银行的利率也上调至1.2倍，民生银行(600016)的利率上调至1.3倍。此前，大多数银行的二手房贷款利率上升了10%。

叶巍“我爱我家”市场研究所经理孔丹表示，一些银行在年中上调了抵押贷款利率，或者受到流动性吃紧的影响。随着资本成本的增加，空房的抵押利润是有限的。

一家银行北京分行按揭部的相关人士透露，去年总行按年向分行发放贷款，但今年由于内控原因，改为按月发放。自4月份以来，一些银行已停止接受个人住房贷款。

据北京一家大型房地产中介机构的人士透露，由于工、农、中、建等大银行对个人住房抵押贷款业务的严格申请，平安银行(000001)、华夏银行等中小商业银行已成为抵押贷款业务的主力军。

除了北京，其他一些一线城市也调整了抵押贷款利率。最近，广东银监局对广州22家银行进行的一项调查显示，对于首笔住房贷款，执行基准利率的银行约占被调查银行的80%，五家大型国有银行均取消了此前10%的利率折扣。达到基准利率；两家股份制银行将利率调整到高于基准利率的水平；在与基准利率相比有所下降的五家银行中，下降率没有超过10%。

银行资本成本上升

对全国大中城市住房抵押贷款优惠利率的蓉360数据统计显示，今年以来，全国首套住房贷款平均利率优惠的城市中，没有北方、上海、广州、深圳等一线城市。在排名前十的城市中，宁波、大连、沈阳和无锡的平均贴现率为基准利率的8.8%至8.9%，而其他四个城市的平均贴现率为10%。

上述某银行北京分行按揭部相关人士表示，对于首笔按揭，目前北京大部分银行都执行基准利率，只有少数外资银行可以打15%的折扣。此外，为了获得折扣，申请人必须通过银行对信用信息、收入、首付真实性等方面的严格审查。

中原地产首席分析师张大伟表示，随着监管更加严格，房价将会调整。近两年来，我行房地产抵押贷款大幅增加，风险也相应增加。银行将更加意识到抵押品的风险，预计他们将继续收紧房地产贷款配额，并提高贷款利率。

中原地产研究中心的数据显示，自4月份以来，深圳、上海、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌和宁波的抵押贷款利率都有所上升。在全国35个城市的533家银行机构中，122家降低了首套住房贷款的利率折扣，占22.89%。

自5月份以来，抵押贷款收紧现象加剧。一家股份制银行深圳分行的负责人表示:“自5月下旬以来，我行首笔住房贷款的最低利率已从基准利率的10%上调至9.5%，总行对本地分行和支行的额度要求非常严格。有时分行已经批准了贷款，但没有钱给客户。”

除了空利率偏好的缩小，贷款周期也对房地产交易有一定的影响。在一次采访中，《中国证券报》记者了解到，虽然一些购房者获得了9.5%甚至更低的利率，但银行贷款周期被延长了。

许多银行业人士表示，银行按揭业务全面收缩是有原因的。除了应对国家政策和应对房地产风险，资本成本上升也是一个重要原因。商业银行必须充分考虑利润和收益，将有限的资金投入到回报率较高的领域。最近，市场利率上升，近年来，银行的资金来源往往是短期的，而个人抵押贷款的期限往往是20至30年。当流动性紧张时，期限错配的压力变得非常突出。

房地产市场成交量大幅萎缩

随着抵押贷款的收紧和贷款周期的延长，房地产市场的交易成本将上升，交易量将缩小，买卖双方的博弈也将发生变化。

大型房地产中介机构大兴区的店长介绍说，在5月份的一次交易中，买家看中了一套有10年历史、拥有“五套以上独特风格”的两居室公寓。4月初，在完成购房资格审核、签订意向合同、网上签约流程后，银行因买方个人信用信息延迟发放贷款。与银行人员沟通后，中介贷款经理取消了买方15%的利率折扣，降低了贷款金额，贷款直到6月初才顺利发放。即使去年出现信贷问题，利率优惠也不会减少，即使贷款额减少，贷款周期也不会受到影响。

许多中介经纪人表示，由于银行信贷收紧的强烈信号以及严格监管带来的购买量萎缩，买卖双方的博弈与过去相比发生了变化。例如，对于一套价格在400万到500万之间的房产，买家很容易讨价还价到10万到15万元/间，这在3月份之前是不可想象的。

根据一家大型中介机构的数据，在去年初房价快速上涨的大兴、房山等地区，自4月份以来，许多房地产都没有成交记录。据业内人士透露，与西城、东城、海淀等高价值区域相比，其他所谓的“低价值区域”将使本轮调控中的价格下跌更加明显。

孔丹认为，在购房限制和贷款限制政策密集出台的背景下，房贷利率上调势必对购房者心理和市场预期产生重大影响。