“抢收”三四线 黑马中梁地产每三天拿一块地

本篇文章2628字，读完约7分钟

《经济观察报》记者谢进入行业前30名，销售额逐年翻番。来自浙江温州的中型房地产企业中梁地产，在2017年成为中国房地产行业的一匹黑马。

根据嘉里发布的2017年上半年房地产企业销售排名，今年1-6月，忠良销售额为354.7亿元，同比增长153%，跃居第26位。

中梁地产近十年的发展速度令人惊叹。2008年，这家温州房地产企业的销售额仅超过30亿元，2015年增长至168亿元。然后在2016年爆发，销售额为336.8亿元，位列中国房地产企业前40名。

尽管监管形势严峻，但今年中良的增长速度更快，上半年销售额超过去年。据悉，公司今年的销售目标已经提高到600-650亿元。

中梁地产副总裁助理陈在最近的一次房地产金融研讨会上透露，中梁地产设定了2000亿元的目标:到2021年，销售额和总资产将超过1000亿元。当时，忠良计划进入房地产企业前20名，如果有机会，希望能冲刺前10名。

这个罕见的成长故事引起了业界的关注，越来越多的人想知道忠良近年来业绩快速增长的秘密。据悉，一周内最多有10多名同行业高管带领团队到中梁交流学习。

作为一家专注于四线城市的房地产公司，忠良的布局策略值得一提。

此前，忠良的土地储备集中在浙江省，在浙江的项目比例高达80%。去年，忠良将其总部迁至上海，这是一个标志性的举动。这家企业最初在浙江深深扎根，开始了全国布局。

从去年开始，忠良逐步开放了投资布局。到目前为止，浙江省的土地份额已降至40%，江苏省为25%，安徽省为15%。

2017年，我们的重点领域仍然是长三角的三个四线城市，同时关注周边省市和地区，进一步开放公司的区域布局和结构。一方面，这三个四线城市都在真正的空监管区域，另一方面，我们在这一区域形成了一套适应性很强、针对性很强的运营模式，积累了丰富的运营经验。忠良房地产投资发展中心总经理李鹤立年初对《经济观察报》表示，忠良今年的布局是，原有的浙江利基市场继续下沉、覆盖和创新；在苏中、苏北、皖北、中西部等地级强势城市开辟利基市场，全面覆盖江苏地级城市，抓住机遇进入热点城市；加强江浙周边地区(安徽、江西、福建)，进入中西部省会或重点市场。

陈透露，忠良已进入浙江、安徽、江苏、上海、福建、江西、四川、湖南、河南、山东九省一市，并将积极进入京津冀、广东、广西、湖北、重庆。

事实上，该行业的城市布局是同质的。关键是你什么时候拿到土地，进入后如何挖掘城市的价值。这就是区别。陈对说道。

对于三、四线战略，中梁地产集团董事长杨健做了一个形象比喻:如果一、二线城市的布局是开一辆大奔，四线城市的布局是开一辆宝马迷你。你开10辆车，我开50辆宝马迷你，所以我还有一个好机会。

今年，忠良的投资布局比去年更快。去年，该公司平均花了五天时间收购一块土地，全年花费246亿元收购68块土地。截至今年7月初，中良的征地资金已超过200亿元，平均三天内已征地60多块。据估计，每周将向专家组报告40或50块土地。

这种投资节奏源于中梁内部的布局策略。陈说，忠良的布局策略之一是区域布局的节奏要与周期相匹配。当房地产行业处于下行期时，城市的积极扩张优先于区域深耕，而在上行期，区域深耕优先于扩张。

在1000亿美元战略的指导下，中梁提出了全周期、全结构的布局方针。虽然忠良目前集中在三、四线市场，但在较高的规模要求下，忠良也计划在一、二线城市展开布局。

该政策下的布局策略具体包括:以长江三角洲、京津冀、珠江三角洲、长江中游、成渝城市群五大国家城市群为重点，布局其他城市群和市场经济较好城市的中心城市。同时，保证第28条原则，即五个国家城市群的投资比例不低于80%，其他城市群不超过20%；优先考虑具有短期差异和中长期良好的城市布局；冬春季节，东部沿海一线、二线和经济发达的二线城市优先；优先布局一线外围、二线郊区、三线和四线核心；此外，增加多元化投资，包括并购、合作、旧城改造、ppp、特色城镇等。

随着投资布局的开放，组织结构不断调整。去年6月，忠良只有10家地区性公司，到2016年底，这个数字已经达到20家。截至今年7月，忠良已有30家地区性公司。随着区域公司的增加，中良已经建立了八个区域集团。这种组织结构与碧桂园非常相似。

忠良鼓励八大集团相互竞争。在公司进入的九省一市，八大集团都可以进入，谁先得到土地，谁就属于他们，充分激发了区域集团的狼性。陈强调，忠良在区域公司规模发展上存在局限性。例如，一个地区公司按照规定只能拥有X个项目，当它得到x+1个项目时，它可以采用内部交易的方式，将其出售给其他地区公司。

在这种交易模式的背后，还有一个目标，即建立一个生态的房地产投资平台。陈认为，忠良希望形成内部生态和外部生态。在内部，系统内的公司可以自由交易，在外部，房地产部门通过合作与产业链的上下游和外部公司进行交易。交易对象包括人、土地、项目、信息、资金等。

在激励措施方面，忠良也充分模仿了碧桂园的制度，形成了自己的特色。目前，中梁提出了多层次的激励机制，如业务合作、成本包干、成果共享、项目跟进和特殊激励等。

在项目投资方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远远高于行业水平。核心管理层强制跟随投资，而其他员工自愿跟随投资，提供1:4的高内部杠杆。利润分两次分配:利润达到70%时分配一半，利润达到90%时分配全部。

费用一次总付制度针对的是区域集团，管理费和营销费用支付给它们。管理费为销售额的1.5-2分和营销费用的2分，这意味着区域集团的规模越大，管理费和营销费用越高。

在三级和四级市场，高周转率是一个不可避免的关键词。碧桂园、恒大擅长，忠良也是。去年，忠良在内部提出了456模式，即4个月内开业，5个月内恢复现金流，6个月内进行第二次投资。8月，公司给出了该模式的操作指导，同年11月，两个项目达到了这个周转率。

为了鼓励地区公司按照456模式运营，中良设立了丰厚的奖励:一旦项目开业后达到456标准，将立即获得100万元的内部奖励。

在高周转率模式下，忠良的总原则是确保现金流和利润，现金流优先于利润。

三线和四线市场的高峰期什么时候结束？我们的判断是，在明年第一季度，基本上我们在这个阶段已经采取的所有土地将被出售。陈对说道。

看起来这匹跑得很快的黑马一时半会儿很难慢下来。

谢经济观察报记者

经济观察报华东记者

非典型的90后充满了好奇和敏锐。关注房地产。

上海居民

签署