下半年住宅投资将受双重作用影响

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国务院发展研究中心研究员刘为民

从住房市场价格来看，在区域市场继续分化的前提下，住房市场呈现出一些新的特点，也面临着一些新的问题。

今年上半年，全国房地产开发投资5.1万亿元，同比名义增长8.5%，1-5月下降0.3个百分点。房地产开发投资增长率下降的主要原因是非住宅开发增长率下降。例如，上半年办公楼和商业用房投资同比增长4.8%和5%，1-5月分别下降0.3个百分点和0.9个百分点。住房投资保持较高增速，上半年住房投资增速为10.2%，比1-5月份高0.2个百分点。

下半年，住房投资将受到短期补货和中长期趋势下滑的双重影响。从商品房库存水平来看，库存水平已经连续10个月负增长，待售商品房库存水平回落到2014年年中水平。总体而言，去库存任务取得了显著成效，一些热门二三线城市的开发商有一定的动机在短期内补充库存。库存的补充首先表现为开发企业对土地收购的热情日益高涨。上半年，房地产开发企业征地面积达到1.03亿平方米，同比增长8.8%，增速比1-5月提高3.5个百分点。因此，上半年新开工住房面积为6.1亿平方米，同比增长14.9%，6月新开工住房规模达到1.4亿平方米，为单月历史较高水平。然而，值得说明的是，在住房供需总体平衡的背景下，购房需求将趋于理性。只要住房金融和税收政策相对稳定，购房需求释放率就难以大幅反弹。特别是随着热点城市贷款限制和限购政策的出台、住房贷款平均利率的提高以及2016年基数的影响，今年下半年商品住宅销售面积的增长率将逐渐下降，这将在一定程度上制约住宅投资的增长率。根据部分城市的短期补货效应和住房供求基本面的影响，预计今年下半年，全国住房投资在短期大幅增长后，将呈现稳定下降趋势。

从住房市场价格来看，在区域市场继续分化的前提下，住房市场呈现出一些新的特点，也面临着一些新的问题。根据国家统计局的数据，6月份，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比下降。由此可见，在一系列政策的引导下，促进了住房的本质回归，房地产调控取得了良好的政策效果。然而，应该注意的是，一些三线城市在优越的区域条件、更好的发展预期和投资需求等因素的推动下，出现了区域房价反弹的迹象。根据城市专项政策的原则，建议一线和热点二线城市抓住当前房地产调控政策的机遇，着力解决城市功能布局问题，优化城市发展空空间，增加居住用地规模，促进生产与城市发展一体化，从根本上解决大城市住房供需矛盾和居住与居住平衡问题。对于房价上涨压力较大的三线城市，应根据当地实际购房需求，合理控制土地供应规模，并做好前期调整和微调，避免因库存水平较低而造成阶段性价格上涨压力过大。