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中国的三级和四级房地产市场已经“复苏”。
与之前对房地产缺乏兴趣和土地市场交易冷淡形成鲜明对比的是,自今年初以来,中国许多三、四线房地产市场开始了一轮补偿性价格上涨,房价和交易量都在上升。
土地拍卖在大型企业中也很受欢迎,有更多的高价地块。受此推动,今年上半年,中国商品房销售指数同比出现反弹。6月份商品房销售面积接近历史最高点。
根据中国国家统计局17日发布的数据,上半年,中国商品房销售面积同比增长16.1%,1-5月增长1.8个百分点;商品房销售增长21.5%,增速提高2.9个百分点。
这是商品房销售面积和销售增长率连续几个月下降后的首次反弹。
此外,6月份,中国商品房销售面积接近2亿平方米。中原地产首席分析师张大伟指出,这一数字仅次于2016年12月,处于历史第二高点。
支持销售区域恢复的力量
主要来自三个四层城市
2017年上半年是中国房地产市场监管政策出台最密集的时期。50多个城市出台了数百项调控措施,一、二线房地产市场政策不断收紧。
热门城市的房地产销售下降。根据中国指数研究院提供的数据,6月份,北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、成都等城市的商品房销售面积均出现明显同比下降。
其中,北京下降52.30%,上海下降47.44%,广州下降62.64%,南京下降45.45%。然而,今年上半年,包括大量四线城市在内的中国非重点城市商品房销售面积增长了24.5%,并继续保持20%以上的增长水平。
穆迪最近发布的“中国房地产市场焦点”报告也显示,中国三个四线城市的房价已经连续七个月实现环比上涨,平均涨幅高于一线和二线城市。
除了推动销售指标反弹之外,三线和四线房地产市场的支持也减缓了房地产开发投资的增长速度。
数据显示,2017年上半年,中国房地产开发投资同比增长8.5%,1-5月增速下降0.3个百分点。
国家统计局发言人邢智宏指出,四线城市的房地产去库存化是新一轮房地产调控的重要内容之一,与一、二线城市的房价调控和风险防范工作齐头并进。这种分类指导政策和城市政策使房地产投资的增长率下降,但下降幅度不大。
中原地产首席分析师张大伟指出,今年上半年,中国200多个四线城市的土地周转量同比增长42.6%,其中包括佛山、温州、无锡、宁波等21个热点城市,土地出让收入超过100亿元。
房地产企业业绩的差异也印证了三、四线房地产市场的实力。四线城市中的碧桂园,销售额超过万科和恒大,达到2889.1亿元,成为今年上半年房地产企业的销售冠军。
这种补偿性增长趋势能持续下去吗?
值得注意的是,三四线城市的内部分化非常明显。
许多城市的房地产市场价格上涨是因为它们位于热门的一、二线城市附近,或者位于同一城市群,这是由溢出效应拉动的。然而,高库存仍然是许多地方需要面对的难题。
今年是历史上监管最严的半年。易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,原来的三四线城市不能列入监管名单,但现在基本上,只要房价上涨两个月,成交量上升,就可以列入监管名单。
一旦监管力度加大,这可能意味着复苏不稳定的三级和四级房地产市场将回到底部。
一些分析师认为,大多数四线城市的供需并没有真正逆转,存在需求透支。此外,许多地方的二手房市场还不成熟,在投资或投机性购买之后,将面临实现“无市场价格”的问题。
住房和城乡建设部住房改革专家委员会副主任顾云昌认为,总体而言,2017年是房地产市场降温的一个过程,即房价涨幅有所回落。现在一、二线城市领先,三、四线城市楼市可能稍后进入降温通道。
标题:中国三四线楼市“复活” 托底补涨能否持续?
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