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据经济观察网于春涛/温央行近日发布的《2017年上半年金融机构贷款投资统计报告》,2017年6月末,人民币房地产贷款余额为29.72万亿元,同比增长24.2%,增速低于上季度末。1.9个百分点;然而,在2017年上半年,它增加了3.04万亿元,占同期所有贷款的38.1%。
自2016年底中央经济工作会议明确表示住房是为了生活,而不是为了投机以来,2017年全国许多城市收紧了抵押贷款政策。北京多家银行上调首套住房贷款利率,将首套住房贷款最长期限降至25年,广州、青岛、大连、珠海首套住房贷款利率全部或部分调整至10%。2017年4月,中国金融监管机构发布了一份文件,旨在防范房地产行业的风险。笔者认为,从宏观审慎的角度来看,在新增房地产贷款流量居高不下的情况下,我国应及时提高房地产贷款拨备。
首先,房地产信贷领域存在潜在的系统性风险。自1998年7月国务院发布房改通知正式取消福利分房以来,全国房地产市场虽经历了几次局部小调整,但并未经历大的调整周期。近20年来,除了鄂尔多斯(600295)和温州等个别城市外,中国大多数城市的房价已经上涨了几倍,超过10倍。
海南是中国唯一经历过房地产危机的省份。1988年,海南省建立了一个省,并设立了一个经济特区。1992年邓小平南巡讲话后,中央政府提议加快住房制度改革的步伐。之后,海南的房地产市场突然回暖,越来越多的投资者来到海南涉足房地产。在高峰期,有4020家房地产公司在海南注册。土地价格从1991年的10多万元/亩飙升到1994年的600多万元/亩。1988年,海南省房地产平均价格为1350元/平方米,1993年上半年上升到7500元/平方米。海南40%的财政收入来自房地产业。
1993年6月,国务院宣布停止房地产企业上市,并控制银行资金进入房地产行业。随着货币政策的收紧,1995年海南房地产泡沫破裂,开发商纷纷逃离或倒闭,95%的房地产公司倒闭,许多银行的不良贷款率一度达到60%以上。1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内许多投资公司因投资房地产而出现的财务困难。然而,在成立两年后,该银行经历了一次严重的挤兑。1998年6月,中央银行宣布关闭海南发展银行,这是中国金融史上第一家具有省级政府背景的商业银行。俗话说,如果人们不在乎多远,他们就会有近忧。以海南房地产危机为鉴,我们必须防范中国房地产信贷领域潜在的系统性风险。
其次,房地产信贷仍被大多数商业银行视为长期优质资产和优质客户渠道。2017年7月4日发布的《中国金融稳定报告》显示,新的信贷资源过于集中在房地产行业。截至2016年12月末,银行业金融机构房地产贷款余额为26.7万亿元,占各类贷款余额的25%,比上年末增长2.7个百分点;房地产贷款余额较年初增加5.7万亿元,占新增贷款的44.8%。如上所述,虽然2017年上半年房地产贷款增速有所下降,但仍占同期贷款总额的38.1%。
到目前为止,违约率仍然很低的抵押贷款已经成为商业银行的主要利润来源。与企业贷款相比,商业银行更倾向于向房地产行业放贷,尤其是个人抵押贷款。一些银行甚至抢劫了抵押贷款。统计显示,在25家上市银行中,12家银行2016年个人住房抵押贷款增幅占全年贷款增幅的40%以上,6家银行新增贷款的50%以上投资于个人住房抵押贷款。它们是农业银行(601288,诊断股票)、中国银行(601988,诊断股票)和中国工商银行(601398,诊断股票)
4月21日,银监会召开一季度经济金融形势分析会,银监会主席郭树清提醒,目前信贷质量总体良好,但需要注意的是,房地产类贷款(包括房地产抵押和担保)占比已超过贷款总额的三分之一,个别银行房地产类贷款占比甚至超过50%,存在较大的潜在风险。郭树清指出,要警惕高杠杆住房贷款数量的上升趋势;高杠杆住房的比例有所增加,偿还贷款的压力显著增加;同时,从房地产开发贷款的角度来看,随着融资环境的收紧,前期高杠杆、高土地供给的房地产企业资金链断裂的风险更高。
既有潜在风险,又有银行争相贷款,因此中国金融监管当局应及时提高房地产贷款的拨备水平。它一石三鸟。首先,它可以抵消房地产信贷领域潜在的系统性风险;其次,它可以引导商业银行在房地产领域以外投资新的信贷资源;第三,中国可以考虑在必要时提高房地产信贷的资本充足率,首先提高补充难度相对较低的拨备,这可以起到试水和探路的作用。(作者是独立风险顾问,现居澳大利亚)
标题:房地产贷款拨备应适时上调
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