传统观念致以房养老现状尴尬

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虽然中国人的传统观念在一定程度上导致了住房养老保险的尴尬局面，但随着中国老年人口的不断膨胀，老年人必须更加依赖社会化和专业化的养老服务，住房养老模式就是其中之一。

政策反馈

本报记者李海南

最近，一份关于住房养老保险实施三年多的报告引起了社会各界的关注。其中，文章中引用的关于参加家庭养老保险人数的统计数据，可以视为家庭养老政策实施三年多以来给出的阶段性答案。自2014年7月1日起，中国保监会在北京、上海、广州和武汉正式启动老年人反向抵押养老保险试点项目，截至2017年7月底，中国只有一家保险公司开展了此项业务，共有65户家庭和90名老年人完成了承保手续。其中，无子女家庭32户，有子女家庭33户，参保老年人平均年龄为71岁。

不难发现，老年人住房似乎正走向利基市场的尽头。为什么在中国检测水似乎不能接受老年人的住房？老年住房能有光明的前景，并在中国不断增长的养老市场中占有一席之地吗？

接受《中国经济时报》记者采访的专家认为，虽然在传统观念的阻碍下，有抵押房产以增加现金流动性想法的老年人所占比例很小，而住房养老产品市场相对单一，这在一定程度上导致了住房养老保险的尴尬局面。然而，专家也强调，我们应该认识到这样一种情况:随着中国老年人口的不断膨胀和421家庭模式越来越难以应对日益增长的养老需求，老年人必须更多地依靠社会化和专业化的养老服务。

仍有必要加强宣传和指导，以解决公众关切的问题

不可否认，虽然试点已经三年多了，但对中国人来说，以房养老还是一件新鲜事。虽然中国学术界和民间对养老问题的讨论由来已久，但真正的官方说法要追溯到2013年发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，其真正的落脚点是2014年7月1日起在北京、上海、广州和武汉开展的老年反向抵押养老保险试点项目。

所谓老年反向抵押养老保险，即老年住房，也称反向抵押，是指老年人将还清贷款的房屋抵押给保险公司等金融机构。金融机构会综合考虑房主的年龄、健康状况、预期寿命以及几年后的财产价值。定期向房主发放一定数额的养老金，在此期间房子的产权不变，老年人可以继续住在里面。当房主死亡时，财产要么归金融机构所有，要么房主的家庭可以向金融机构支付约定的住房抵押贷款。

虽然从概念上理解，但应该认为，为老年人提供住房是改善老年人晚年生活和提高其生活质量的明智之举。然而，从实际应用的角度来看，在参与三年试点计划的不到100人的尴尬局面背后，可能会有中国人的传统观念带来的潜移默化的影响，如子女是否同意、中国人是否将房地产作为其家庭的载体、房地产是否应该传给子女等，以及在住房养老保险产品中，房地产与福利是否成正比等一系列问题。

根据前一篇文章中引用的幸福生活介绍，到目前为止，大多数领取养老保险金的家庭每月收入在5000元到1万元之间。可以看出，至少就现金收入而言，老年住房产品确实能够显著改善被保险老年人的生活。至于老人的忧虑，例如他们是否可以投降，他们的退休金会否随楼价上升而增加等。，根据《幸福生活》的介绍，客户可以随时退保来赎回自己的房子和终止自己的保险合同，但他们必须承担一定的退保费和其他费用。至于房价上涨与养老金的关系，目前赖宝幸福之家甲部分为一次性评估，养老金在合同期内保持不变。在计算老年人可以领取的养老金金额时，适当考虑了住房升值率，使老年人能够提前享受到住房升值的好处。如果财产的实际增值超过预期增值，超出部分将不属于保险公司，而是属于相关的股东。当然，如果房价下跌，养老保险金额不会下降，保险公司将承担房价下跌的风险，继续按照约定的金额支付养老金。

清华大学经济管理学院中国保险与风险管理研究中心主任陈在接受《中国经济时报》采访时指出，随着我国老年人口的扩大，即使只有一部分老年人能够接受这种模式，老年住房的市场前景也值得期待。他认为，从根本上说，概念限制不会影响老年住房的市场前景。毕竟，随着中国老年人口的扩大，以及421家庭模式越来越难以应对日益增长的养老需求，老年人必须更多地依靠社会化和专业化的养老服务，而住房养老模式就是其中之一。

陈认为，应该加强宣传和引导，让人们更好地理解这一新的养老理念。对于金融机构来说，要认真研究市场，做好产品设计，分析和控制产品运营过程中可能面临的相关风险，否则，金融机构就不敢贸然进入这个市场。

认识风险，完善法律和政策

正如专家所说，中国老年人口的持续增长必然会导致老年市场需求的多样化，其中老年人住房就是其中之一。根据民政部发布的最新《2015年社会服务发展统计公报》，截至2015年底，中国60岁及以上老年人有2.22亿人，占总人口的16.1%。其中，65岁及以上人口为1.4386亿，占总人口的10.5%。由此可见，与2.2亿老年人的养老需求相比，目前参加住房养老保险的人数实在不值一提。但从另一个角度来看，这可能意味着空的后续市场是巨大的。

在陈看来，住房养老是通过房地产反向抵押贷款给银行、保险公司等金融机构获得养老金。那么，房地产反向抵押贷款相关产品在设计和后续操作过程中将面临三种类型的风险。

第一，房地产价值波动的风险。房产价值的波动是金融机构和房主最关心的一种风险。金融机构担心未来房价下跌，而抵押房产的房主担心未来房价上涨。第二，利率风险。毕竟，房地产反向抵押贷款是一种贷款产品，有其自身的利率风险。第三，长寿的风险。抵押被撤销后，房主在有生之年仍拥有房地产的产权和居住权，并根据协议每年从金融机构获得养老金年金，这必然会使贷款提供者，即金融机构，向借款人支付比预期更多甚至更多的年金。

有必要设计一种控制机制来应对这些风险。陈认为，金融机构应加强产品设计，特别是风险管理和控制的设计。同时，住房养老市场的发展在一定程度上需要政府的支持和鼓励。

然而，尽管老年住房试点项目已经开展了三年多，但很难改变目前相关政策和法律是空白色的事实。学术界也一致呼吁，住房养老保险业务涉及房地产管理、金融、税务等领域，环节复杂，持续时间长。由于相关法律法规仍有空白的规定或不适合业务发展，有必要多部门合作，推动相关配套政策的制定和实施，提高保险公司的积极性。

陈认为，应该采取一些间接的激励措施，帮助老年人住房的发展。同时，在市场监管方面，银监会和保监会也应给予适当的监管。至于金融机构，他建议，就市场准入而言，住房反抵押贷款不仅属于贷款业务，还包括养老金功能，即它们具有传统意义上的银行产品和保险产品的功能，需要在进入门槛上放开，以进一步培育和促进市场主体的成长和发展。陈说，此外，建议政府对金融机构给予适当的税收优惠，如营业税和所得税的减免。

陈个人认为，如果老年人选择为老年人提供住房，免除他们的房产税和其他税费，值得今后进一步研究。他认为，如果低收入群体选择住房养老，他们应该享受税收优惠。对于富人来说，他们应该得到不同的待遇，以防止他们通过为老年人提供住房来避税。

此外，据记者了解，中国保监会将选择经济条件较好、房地产市场较为规范、地方政府支持较多的城市和地区纳入试点范围，通过拓展业务领域解决发展中的问题，让更多老年人享受这项政策优惠。