加速融入济南主城区 济阳房价“融合”中上扬

本篇文章2548字，读完约6分钟

◆经济导报首席记者王彦峰在济阳报道

作为省会济南的副中心，济阳县的房地产市场近来一直不稳定。“今年，济阳的房价上涨很快。一些房产每平方米上涨了3000多元。现在新房的价格一般都在每平方米7000元以上。”济南一位房地产业人士告诉《经济导报》记者。

《经济导报》记者9日走访了济阳县的房地产市场，发现今年该地区的新房和二手房都大幅增加。

“一方面，济阳正在与济南整合，济南主城的一些需求已经波及到济阳；另一方面，济阳县的拆迁量也比较大。从长远来看，济阳的房价走势取决于实体经济的发展及其与济南的融合。”合肥辉煌山东分公司副总经理许传明谈到了济阳县房价上涨的情况。

新房均价超过7000元/平方米

“我们的项目将在10月15日之前开始。因为是第一次开盘，所以价格会比较便宜，预计在7500元/平方米左右。”9日，在济阳县富阳街与永安路交叉口西南角的史圣翡翠县临时售楼处，物业顾问刘勤介绍了前来看房的人。

翡翠县项目位于济阳市南部，北距济阳县政府驻地约1公里，南距正在建设中的安澜湖公园数百米，地理位置优越。那天是星期六(002291)，许多潜在的买家都来看房子，这使得临时销售办公室显得有点拥挤。“如果你真的想买它，你必须密切关注它。我们第一次有了100多间套房，而且会有更多的人来认识。”刘琴说道。

最近，济阳的房地产市场开始升温，不仅是新房，还有二手房。在银河路和富阳路交叉口西北角的一个二手房经销处，房子上覆盖着二手房信息。大多数的房价都在8000元/平方米以上，有些甚至接近10000元/平方米。

房产顾问白先生说:“今年以来，济阳的房价上涨了很多。老城区的一些老房子比较便宜，平均价格在五六千元左右。但我们地处新城，这一地区的二手房价格大多超过8000元/平方米。”

白先生说，相对来说，新房子的价格比较便宜:“二手房都是旧房，买了就可以住。”然而，新房子现在是期货公司。很多房子两年后只能买一套，而且价格比较便宜。目前，周围的价格超过7000元/平方米。”

《经济导报》记者注意到，目前济阳市出售的新房主要分布在市区南部，更靠近济南主城区，是济阳市城市发展的主要方向。目前，该地区有许多正在出售和即将出售的房地产。除了史圣翡翠之外，金湖国际、四建金海富源、华新现代城、迪化城等都在这里。

在华新现代城的售楼处，物业顾问说只有两套高层住宅和少量的别墅产品。“今年年初，我们的住宅销售价格只有5000元/平方米，但目前的价格已经达到了七八千元/平方米。”物业顾问说。

迪化城有更多的产品。这是济阳县的一个大型项目，占地1150亩，总建筑面积约418万平方米。据开发商透露，该项目“由近100栋33层的高层建筑和超高层建筑组成，集居住、商务、办公、休闲、购物、娱乐、教育、医疗于一体。”

《经济导报》记者从售楼处了解到，该项目正在销售一期和三期的高层和小型高层产品。据物业顾问罗女士介绍，小型高层建筑的价格约为8400元/平方米，而高层建筑的价格约为7200元/平方米。今年年初，该房产的价格仅为4600元/平方米。

在北方创建一座新城市

每天与市场打交道的购房者对济阳的房价上涨感受最深。

“可能从今年3月开始，济阳的房价上涨得非常快。因为济南限购，很多济南人都来买房。”前面提到的罗女士介绍过。

事实上，济南人在济阳买房的另一个深层次因素是济阳正在加速融入济南的主城区。济南市“十三五”规划提出要加强济阳与中心城市的联系，推动济阳退出县城，建立新区。今年年初，济阳启动了“济南北部新城建设三年行动”，提出为了适应济南北部跨越的需要，适应济南从“大明湖时代”向“黄河时代”的过渡，济南北部将建设一个新城，与济南东部和西部的新城并列，支撑济南“大省会”的框架。

在济阳与济南一体化的背景下，一些重大项目也选择落户济阳。例如，华夏幸福(600340)的投资规模为600亿元。工程东至黄河大堤，南至印青高速公路济阳段，西至吉乐高速公路。北部边界分为两部分，包括220国道以西的吉太路和220国道以东的黄河街。该项目将在220国道西侧的东西两侧布置新的工业园区；建设以翠寨、惠河为中心的中国幸福城市：以翠寨高速公路出口为区域工业新城示范展示区。

此外，绿城集团计划投资济阳县理想镇项目。该项目位于济阳县东南部，总投资150亿元，占地1500亩。计划提供商业设施，如养老公寓、高层住宅楼、康复医疗中心、乐毅学院、国际学校和精品酒店。

另外，自今年年初以来，济阳当地的拆迁量也相当大。今年，省市向济阳县下达了1910套棚子改造任务。济阳迫于压力，制定了实施五个旧区和滨河新区拆迁改造的目标，涉及24个村4000多户，是上级下达任务的两倍多，形成了“万亩拆迁万人搬迁”的大局面。截至8月31日，济阳县2017年确定的102.74万平方米的征地拆迁任务已经全部完成，万亩拆迁可谓圆满结束。

融入济南是一个长期趋势

徐传明向《经济导报》记者分析，在一系列有利因素下，短期内济阳房价将相对坚挺；从长远来看，济阳的房价走势取决于实体经济的发展和与济南的融合。

在济阳与济南的融合发展方面，济南目前正在推进新老动能转化先导区，涉及黄河沿岸5个县的21个街道和城镇，规划面积约1000平方公里。2016年，济南市人口约120万，其核心区空为“一体两翼”结构，建设用地面积约110平方公里，其中济阳县崔为推进新老动能转换的先导区，济南正在加快启动“三桥一隧”工程，包括齐鲁大桥、黄河大桥、凤凰大桥和黄河隧道。济南黄河穿越通道建成后，将呈现“十二桥一隧”的格局。

根据徐传明的分析，从目前的交通状况来看，济南现有的黄河穿越通道在高峰时段已经面临很大的压力。一方面，它表明济南主城区与黄河北部有着密切的经济联系；另一方面，这表明基础设施建设仍需加快。三桥一隧建成后，将促进主体城市与包括济阳在内的黄河北部的经济联系，促进济南工业经济、房地产投资和需求的溢出。

徐传明认为，济阳房地产市场的未来仍取决于济南主城区的发展。“主城发展到一定程度后，自然会有相对较大的溢出需求，包括工业经济的溢出，以及房地产投资和需求的溢出。济南是一个狭长的城市。济阳在济南的东北部。济南的主要城市和济阳未来更紧密地结合是合理的。”许传明说道。