人口密度是中国2.5倍，日本工薪阶层凭啥能住独栋洋楼

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1.东京大阪的许多小型单户建筑都不是很贵

日本的人口密度平均约为中国的2.5倍，但日本的人口密度高于中国。

▲日本人口密度为337(每平方公里人口)

中国的人口密度是143(每平方公里的人口)

数据来自维基百科

日本人口不到1.3亿，其中7000万人口中有一半以上集中在东京周边的大都市地区、大阪、京都和神户周边的京汉都市地区以及名古屋周边的中京都市地区。另外，广岛周围有一个约200万人的广岛圈，所以其他地方没有人口密集的地方，甚至有些地方基本上是空的。

因此，在日本的其他地方，当然不存在住房问题。这些地方的问题不是是否有地方建房子，而是如何处理老龄化社会造成的废弃房屋。日本的废弃房屋也有产权问题。风能可以进入雨里，而其他的不能。即使我们知道房子是无主的，根据现行法律，当地政府不能拆除它，但如果它不拆除它，它将带来安全问题，这是一个让整个社会挠头的问题。

像东京和大阪这样人口高度集中的大城市的住房情况如何？在人们的想象中，像东京和大阪这样的大城市应该是钢筋混凝土的高层建筑森林。单户建筑应该是只能在高档住宅区看到的豪华住宅。

事实上，在东京的农村跳步和神户的鹿屋等高档住宅区，虽然土地很珍贵，但因为居民都是不富裕或不贵的人，大多数都是大型独栋住宅，甚至连只在美国电影中出现的大型豪华住宅也要开放几分钟才能到达房子的前面。

除了高档住宅区，东京和大阪都是真正的高层住宅。有些人认为因为日本是一个地震多发地区，所以没有高层建筑是不真实的。日本房子的抗震技术相当好。大阪和东京有相当多的高层办公楼和住宅楼。当然，建筑之间的差距可能会比中国一线城市稍大。

然而，在东京大阪有相当多的单户建筑。有趣的是，价格不是很贵。例如，即使在东京的第23区，一栋所谓的单户建筑也能以大约7000万日元的价格买到，按今天的汇率大约是410万人民币。据估计，在北京三环路以内可以以这个价格买到一个厨房。如果你愿意更进一步，扩展到神奈川埼玉，花5000万日元，也就是不到300万人民币，就可以买到一个。

▲一个日本家庭建成了

▲从图中可以看出，日本的高层建筑不多

2.单户建筑并不等同于别墅

在日本，这种单户建筑被称为单户建筑，这是一种非常日本风格的建筑和生活方式。目前，这种住宅为模块化结构，所有模块均在工厂生产，运到现场安装，既保证了质量，又降低了成本。

基本上，建筑面积不到200平方米，像神户和名古屋这样的地方大多在100平方米左右。在东京大阪经常可以看到一栋建筑面积约60平方米的房子。建筑面积约100平方米，大多不到120平方米。一般来说，一楼是厨房、餐厅、客厅、浴室和卫生间，二楼有3至4个房间作为卧室或书房。一般来说，除了可以停放汽车的地方，没有什么地方可以被称为院子。这种单户建筑通常被工人阶级占据。虽然这是一栋单户建筑，但在中国人和美国人眼中，它与别墅和豪宅完全不同。

例如，下图显示了东京新川区正在出售的一栋新的单户建筑，土地面积为64.48平方米，建筑面积为112平方米，价格为6945万日元(约合人民币408万元，加上8%消费税后的约人民币440万元)。在大阪，你可以花6000万日元买到它，而在神户，如果你花5000万日元，你可以带一个小院子来种花。

这种独栋建筑比一栋建筑贵，但也不算太多。日本人通常以5年的收入水平购买房子，一个家庭通常需要增加一年的收入。至于买房时是选一套房子还是选一栋楼，除了经济状况，还取决于个人的追求。大小有长有短，各有各的特点，所以很难说到底是好是坏。如果你正在寻找一个更自由的空私人房间，并且不想和你的邻居发生纠纷，那么你可以选择建一个房子，当然会稍微贵一点。

对于普通工人阶级来说，建筑仍然是一个更好的选择。首先，低价使得从银行获得贷款变得更容易；而且，大楼里有很多居民，现在新建的大楼一般都有门卫等安全系统，这让他们感觉更安全；水电和通讯基础设施方面的一些问题，居民可以自主地站出来谈判，而不是像一个家庭一样，什么都不费力就能建起来；此外，建筑物均为钢筋混凝土结构，抗震强度也较好。地震很少损坏建筑物；此外，该建筑墙体较厚，保温性能远优于单栋建筑，节约了空和供暖成本；现在土地开发通常由社区单位进行。由于小区内居民较多，超市等大型商业设施基本都在附近，生活方便。

▲在《哆啦a梦》中，大熊一家住在一栋楼里，大熊的父亲只是一个普通的工人阶级。

3.日本也有拆迁，但商业开发商做不到

一般来说，单户建筑的容量比一栋建筑的容量小。为什么在日本的大城市仍然存在这么多的单户建筑，那里的居民如此密集，但不是所有的开发商都变成了高层建筑？

这是因为日本的土地管理制度保护土地产权，开发商的拆迁能力完全有限。

日本也有拆迁，但商业开发商做不到。在日本，强制拆迁被称为行政强制，这意味着如果没有人拆迁依法应当拆迁的建筑物或者其他物品，行政方面将代替拆迁。它基于两项法律:《建筑和土地获取及使用基本法》。前者处理非法建筑，而后者处理公共福利案件。根据《土地征用法》，即使是私有财产也可以在适当补偿的情况下被征收用于公益事业。

这里的公益事业主要是指交通设施，如铁路、机场、公路等。，因为这些设施的重量大于几个钉子户的重量。商业开发不能参照两条法律，更不可能被警察摧毁。法律本身禁止警察卷入民事纠纷。房地产开发是企业的商业行为，不能谈公共利益，不能拆迁，不能在别处开发，也不能到处开发，所以是封闭的，与任何人都没有关系。

日本各地都设立了土地账户，并详细规定了其产权和用途。如果是住宅用地，建筑高度和容积率的指标是固定的，根本不能改变，但改变的程序特别麻烦，并不是找另一块来改变这些土地的性质那么简单。日本的土地完全是私有的，永远属于财产所有者。如果所有者不愿意出售它，没有人可以购买它。因此，祖先留下的土地一般可以永远保存下来。一些后裔拆除了大房子并改变了建筑，而另一些人把一个大房子的土地变成了几个小房子。但基本上，很少有人会搬去找几栋小房子，并把它们组合起来改变建筑的想法，因为这是不经济的。

▲在日本买一栋9000万的房子需要11年

4.日本没有财产税

与房地产相关的税收给工薪阶层带来了许多好处

我经常听说日本有财产税，所以几年后，财产变成了国家财产，这实际上等于70年后的财产权。它到底是什么样的？日本没有财产税，相当于固定资产税和城市规划税。出于税收不能干涉人民生活的信念，这两种税收对普通人采取了优惠政策，所以对普通人来说并不高。

▲密集型日本

日本的土地和建筑物是分开征税的。土地的税基与购买价格无关，而是取决于政府每年公布的路线价格，而建筑物每年都会贬值，当它们真的很旧的时候，几乎没有必要缴税。此外，200平方米以下的土地只需缴纳1/6的税，120平方米以下的建筑只需缴纳1/3的税。

顺便说一下，这就是为什么日本工人阶级的房屋建筑面积不到120平方米的原因。

因此，普通工薪阶层每年很少支付超过20万日元的房地产相关税收，一般在10万日元左右，即6000元人民币左右。除了东京和大阪，大多数人购买的房子在3000万到4000万日元之间，也就是说，实际税率低于0.5%，一般为0.3%。

换句话说，25年房产税抵得上房价的说法要么不明确，要么别有用心。事实是，这将需要大约300年。

这样，就形成了一种现象，许多单户建筑在日本建造，甚至在东京或大阪这样的大城市。

▲一户内部地图