房贷利率见顶了？

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来源|风暴金融

中国第一套住房的利率已经连续九个月上升，最近的迹象表明，上升趋势似乎有所缓解。在一些地区，比如南京，第一套房的利率甚至下降了。

看到这种情况，许多人惊呼，抵押贷款利率似乎达到峰值。但这真的会发生吗？

鲍兄的看法如下:

1.在利率市场化深化阶段，虽然抵押贷款有一定的政策调整，但它仍然是市场利率的一员，其基本变化方向不会超过市场利率的总体趋势。

因此，抵押贷款利率尚未见顶，关键仍取决于市场利率的未来走势。

那么，未来市场利率会如何变化呢？

所谓市场利率中的市场当然是指我们中国的市场，但是中国的市场利率并不是完全由我们自己主观控制的。

从外部环境来看，2008年后和15年前，欧美国家的货币政策是一个词——宽松。如果货币政策过于宽松而无法发挥作用，我们不得不考虑用不正常的手段来刺激经济。

在这种背景下，对于中国来说，从货币政策的角度来看，我们实际上是非常独立的。因为我们可以根据自己的经济状况及时调整我们的货币政策，所以我们不必太担心美国等西方国家收紧和加强货币政策的负面影响。

然而，在过去的三年里，随着西方国家一系列紧缩措施的出台，如美联储退出宽松、加息、紧缩货币表、欧洲央行降低债券购买规模、英国加息等，此前的国内货币政策宽松逐渐消失，随着欧美货币政策未来预期的收紧，宽松将进一步收窄。

从内部来说，会议结束后，目前监管水平实际上更严格了(ipo在即)，几个金融部门负责人的态度反映出一种对金融风险的担忧。这意味着监管可能不会放松，但会进一步改善。这种改善可能不像以前的风暴，但其深度和广度绝对不亚于以前。

加强监管需要货币政策的配合，否则会事半功倍。此外，监管本身具有上调市场利率的功能。

因此，市场利率有望在未来上升。作为抵押贷款的一员，有什么理由不继续上涨吗？

2.此前，鲍哥曾提出过一个观点。现阶段，银行对抵押贷款利率的调整并不像政策因素那么简单，而是有充分的自主权。

从银行的角度来看，市场利率的变化相应地反映了其资本成本的变化，而抵押贷款作为银行的一种盈利方式，实际上反映了贷款资本的收益率。

每个做生意的人都知道，低买高卖，银行买卖基金的业务必须遵守这个基本规律，而正在赔钱的买卖银行不会这样做。

现在，银行的资本成本正在逐渐上升，但收入方面如抵押贷款实际上并没有上升，而是同时上升了。

根据央行公布的个人住房抵押贷款利率季度趋势和上海银行一年期同业拆借利率(601229)(即银行的借款成本)趋势，我们可以发现两家银行维持的利差正在迅速缩小。

进入低速发展阶段后，银行面临的压力越来越大。如果利润方面的增长不能覆盖潜在的资产质量恶化和债务问题，运营风险可能会更大。

央行的个人抵押贷款利率和一年期上海银行间同业拆借利率图表迅速收窄

因此，事实上，银行本身就有很强的加息意愿，而零利率的影响可能反过来成为抑制它们加息的一个因素。

3.房地产市场本身并不是完全市场化的市场。作为一个重要的参与者，zf具有强大的影响力。

现在，为了避免房地产市场过热，zf采取了限制抵押贷款数量和定向加息等措施。

就抵押贷款的限额而言，抵押贷款的持续限额将使其像刚刚发布的苹果X一样成为稀缺资源。

俗话说，稀缺导致溢价。为了及时获得抵押贷款，买家需要支付溢价。

根据最新消息，抵押贷款的数量在年底继续吃紧。包括四大银行在内的许多银行和许多地区今年已经还清了抵押贷款，没有贷款可以发放。

许多买家为了买房而提供的价格超过了银行贷款利率。如果这种情况持续下去，从买卖双方博弈的角度来看，无疑将进一步推高抵押贷款。

在市场上，有一个几乎每个人都不喜欢甚至厌恶的例子，那就是发财。例如，当飓风来临时，人们会抢购水、食物和工具等基本材料。这时，一些商家会坐在地上开始定价。

毫无疑问，商人的表现令每个人都厌恶。然而，从另一个角度来看，企业可能不会简单地实现收益最大化，而是在调节市场方面发挥作用。

价格上涨后，无疑会抑制不同人的需求，实际需求最低的人受到的抑制最大，而实际需求最大的人往往不关心价格弹性。因此，从供需平衡的角度来看，需求减少，供给不变，有利于市场的长期稳定。

如今，在有限抵押贷款的情况下，银行和购房者之间可能会出现类似的情况(银行中也没有囤积现象)。结果，投机者被消灭了，房子真的落入了那些只需要它们的人手中。

4.观察最近几个月的国债收益率，我们会发现一个非常尴尬的局面。长期和短期国债收益率持续上下颠倒不再是偶然现象。

利率反转的原因很多，如资本需求、利率下调需求、国债结构等。无论是什么原因，利率传导不畅、利率反转长期存在都不是一个正常的情况。

应该说，今后有必要解决利率倒置问题。那么如何解决呢？两种方式，要么短期利率下降，要么长期利率上升。

为了应对美联储等外部因素，短期利率可能难以下调，所以我们只能推高长期利率。

就抵押期限而言，它实际上是一种长期利率。因此，抵押贷款会摆脱长期利率的上行控制，独自起舞吗？很难估计。

5年、7年和10年的政府债券收益率图表，利率是颠倒的(点击图片查看更大的图片)

最后，抵押贷款利率会上升多少？

鲍哥看到的一些分析给出了大约6.8%的结论。从银行利差来看，6.8%并非不可能。

这个利率高吗？鲍哥想提醒大家，我们仍然处于低利率环境，6.8%可能只是因为我们习惯了近年来相对较低的利率环境。

货币正常化需要很长时间，但作为投资者或购买者，我们必须逐渐适应并调整心态，以适应利率环境的变化，不要太单恋，想当然。

当然，如果最终能达到6.8%，鲍哥还是有所保留的。毕竟，我们必须考虑到购买成本的整体情况和需要它的人的财务风险。