租赁市场鼓励政策密集出台 长租公寓的春天来了吗

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租买并举，但短期租金。长期以来，我国住房租赁市场以个人租赁为主，缺乏大规模、市场化的机构租赁者。美国的房屋租赁企业占30%的市场份额，而中国的比例不到3%。

大约五年前，一些互联网企业家和房地产经纪人开始寻找长期租赁公寓。随后，一些房地产开发商也涉足这一领域。今年以来，传统的房地产市场在调控下已经稳定下来，租赁市场的鼓励政策也在紧锣密鼓地出台，这让一些业内人士感叹，终于迎来了长期租赁公寓的春天！

市场趋势和政策信号是如何变化的？长期租赁的公寓真的能“钓到大鱼”吗？租赁市场将面临什么挑战？让我们一起为“春天”把脉。

游客的数量正在增加

在中国排名前30位的房地产开发商中，超过三分之一参与了长期租赁公寓

“过去，我们有三大业务:房地产开发、商业运营和物业服务。去年，我们开始测试长期租赁公寓。今年，长期租赁公寓正式成为我们的主要业务。”龙湖集团相关负责人告诉记者，截至10月底，龙湖已经在14个城市规划了皇家住宅项目，预计今年将开放15000多个房间。万科、凯撒、钟君房地产(港股01966)……据统计，中国前30名房地产开发商中有三分之一以上都参与了长期租赁公寓。每家企业似乎都雄心勃勃，规模至少有5万家。为什么曾经快速赚钱的房地产开发商进入新市场并开始长期业务？外部环境的变化是主要的动力。

首先，传统发展迎来了“天花板”。同一块土地用于建房和售房，周期短，融资容易，付款快；用于自持租赁，收取时间长，占用资金多。“在市场高速增长的‘黄金时代’，住宅开发和销售利润更高，房地产开发商更倾向于‘拿地、盖房、收钱、再拿地’。然而，新房市场的规模已经达到了“上限”。只要是微利、可持续的，都是长流水的好生意，租赁业务就属于这一类。”清华大学房地产研究所所长刘宏宇说。

第二，土地利用存在“硬杠杆”。为了改变“轻租重卖”的局面，许多城市开始在土地拍卖中增加全部或部分“自住”条款，要求自住地块上的房屋“多租少卖”或“只租不卖”。

第三，住房制度将告别“木桥”。在租购并重和权利不变的指导下，围绕长期租赁公寓的政策红利将继续释放。

就内部而言，开发商对长期租赁公寓也有自己的理性考虑。“关羽是时代的产物。如果卖不出去，我们就不租房子。”龙湖集团相关负责人表示，开发商可以熟悉长期租赁公寓。“无论是收购项目、规划设计、融资建设、改造还是营销推广，龙湖都不陌生。我们力争到2020年实现收入超过20亿元。”一些开发商希望租赁和销售相辅相成。例如，公寓租户可以被介绍购买房屋。

除了传统的开发商之外，市场上还出现了大量专门从事租赁的新企业，如魔方(Rubik's Cube)和友邦(you+)，它们都是自主创业的，都是由连锁家庭免费推出的。与其他专注于集中公寓的企业不同，它们可以自由地专注于分散的住房。他们通过应用程序所有者和连锁家庭渠道的委托开发房屋。在与房东签订长期合同后，他们根据不同的住房条件进行统一装修，然后通过租赁平台出租出去。此外，国有企业有望逐渐成为长期租赁公寓的生力军甚至主力军。

现在谈论利润还为时过早

整个长期租赁公寓市场仍处于早期投资阶段，短期内不容易收回

套房的内部面积为17平方米，高度超过3米。沙发、餐椅、衣柜和双人床布置得安静清新，电视机、空色调和其他电器一应俱全...北京劲松公园的一个大工作室充满了青春气息。这套公寓的月租金为6000元，从半年到最长一年不等，略高于相邻社区60平米一居室的月租金5500元。但是，不需要支付代理费，租户也可以免费使用空公共房间，如阅读区。

在走访了许多公寓后，记者发现，长期出租公寓确实有自己独特的优势，不包括促销优惠等因素。例如，房屋是真实的，价格是透明的，合同是明确的，租赁期是稳定的，问题可以迅速处理；另一个例子是，经过改造后，房屋质量有了很大提高，甚至旧住宅区的零散房屋也更符合年轻人的口味。

然而，如果长期出租公寓想继续改善，关键是要赢得可观的回报，这需要一个良好的计算-

一方面最大的支出无疑是支付给业主的租金。在万科推出的停车项目中，有些房子是万科自持的，有些则要求项目团队在市场上买房子。此类项目的月租金支出一般占月收入的70%以上。“广州和深圳相对较好。按月计算，每平方米的成本是85-95元；北京和上海都是‘舶来品’可以居住的地方，费用是4-5元/天/平方米。”北京于波公司副总经理于今表示，特大城市普通住宅的库存率极低，集中长期租赁公寓一般不得不选择商业建筑。“在获得住房时，我们还面临餐饮、月中心、培训机构、私立医院等多种形式。竞争。”

另一大部分是装修和装饰。由于需要长期租用，房屋的寿命不应太短，设备也不应更换太频繁。在装修期间，公园楼参照万科精装商品房标准执行。即使可以依靠集团采购的便利，改造成本也不低，大约2000元/平方米。

支出很长，但收入相对简单——租金。有人认为长期出租公寓会提高租金价格，但在经营者眼中却不是这样:首先，租金水平是相对于居民的收入水平而言的，租户会根据自己的财力选择居住地；其次，长期出租公寓外有大量分散的房屋，租户可以用脚投票。“在纽约、香港和伦敦，房租占收入的50%以上，而在北京和上海，这一比例仍在30%左右。”连锁研究所所长杨现领说。

入住率也与长期出租公寓的收入有关。据于今介绍，从全国来看，停车库的占用率至少为90%，有些商店多年来一直达到100%。“除非有轮换，否则将有空的余地。”

总体而言，整个长期租赁公寓市场仍处于投资初期，谈论利润还为时过早。“我们今年已经运营了六年，在北京取得了少量利润。如果算上其他城市，从全国的角度来看，这仍是一个投资期。”北京紫茹公司总经理林雄表示，他们更加关注未来。“巨大的需求将产生一个万亿美元的市场。”

“随着生活观念的提升和市场的调整，租金回报率将变得越来越乐观。”根据杨现领的判断，集中长期租赁公寓的租赁期一般为10至15年，通常的归还期为5至6年。如果运营良好，它可以在3到4年内开始盈利。

平衡发展是最重要的

融资渠道和体制机制有待完善，避免盲目扩张和突然崛起

长期租赁公寓可以持续很长时间，这不仅取决于单个项目的运营条件，还取决于竞争格局、融资渠道和体制机制等外部环境。

上海有200多家，深圳有100多家...游客数量的增加引发了长期租赁公寓行业的变化:现有房产价格上涨，成本逐渐上升；一些品牌很受欢迎，而其他小公寓的顾客仍然不足。“随着优惠政策的出台、资金的进入以及房企的转型，今年的长期租赁公寓已经从匀速发展转向‘跳跃式’发展。”杨现领提醒说，尽管供应正在加速，但需求释放的速度非常稳定。"未来应该保持平衡稳定的发展."

当然，从业者中不乏风险意识。"在这个行业中，盲目扩张将是非常危险的，必须加以确定."林雄说，虽然长期租赁公寓看起来很“轻”，但服务却很“重”。“现在，您可以每月增加10，000套套房的来源，这相当于管理一个大中型社区，而且服务必须保持不变。”

从长远来看，长期出租公寓既不是暴利行业，也需要大量的持续投资，因此融资非常重要。

“与开发商不同，许多租赁运营商没有房地产这一核心资产，很难从银行获得贷款。”刘宏宇表示，为了获得长期租赁公寓的资金支持，有必要创新融资方式。相关政府文件也建议支持符合条件的房屋租赁企业发行债券和房地产证券化产品。目前，这种探索正在稳步推进。8月下旬，在租赁市场首次发行的资产证券化(abs)自由发行，初始发行规模为5亿元。此前，魔方公寓还为公寓行业发行了资产证券化产品。虽然“手无缚鸡之力”，但它将使租赁机构的“资本”更足以以租赁分期贷款或未来租赁收入作为基础资产获得融资。此外，下一步，中国将稳步推进房地产投资信托基金试点。

从外部看，“身份不明”一直制约着长期出租公寓的发展——在工商登记中，有的被登记为物业服务，有的被登记为生活服务和商品房出租，这也带来了监管的不确定性。

比如税收。去年，国务院发布了相关文件，明确给予房屋租赁企业税收优惠，对提供房屋租赁经纪代理服务的房地产中介机构实行6%的增值税税率，一举减轻了税收负担——此前，房地产租赁行业的税率为11%。即便如此，自愿少缴税的个人仍然比机构有优势。据报道，机构出租屋缴纳的税收包括房产税、增值税和企业所得税，总体税率在17%左右。一些企业建议，商业房产税应该从从价计征到租金，即税基应该从所有租金收入减少到租金差额，从而减轻企业负担，支持房屋租赁。

另一个例子是消防。在运营过程中，物业的使用类似于住宅，运营行为类似于商业，导致不同地方的长期租赁公寓消防验收标准不同。有些指的是住宅，有些指的是商务办公室，有些指的是酒店，还有一些被归类为“出租房屋”不接受。企业建议尽快出台长期租赁公寓的消防验收标准。目前，在全国范围内也有人提出，各地要对项目立项、规划、建设、竣工验收、运行管理等规范性程序进行梳理。