上海两幅纯宅地再现低溢价成交 土地市场“量增价稳”

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11月23日，上海土地交易市场上市了两块纯住宅用地。从招标结果来看，虽然两块地块延续了近期低地价交易的做法，但底价并不低。业内人士指出，对于上海等一线城市来说，开发商补仓的意愿仍然很强。

具体而言，位于浦东新区航头的3个单元b1-02地块由华润置地有限公司的子公司上海昊振企业管理有限公司以每平方米27，800元的底价和0.09%的溢价购得；宝山区罗店新城bsp0-2202单元h-02栋被卓越地产集团有限公司的子公司上海盈普贸易有限公司以29，000元/平方米的底价和0.15%的溢价收购。

值得注意的是，自从上海土地市场的征地规则发生变化以来，住宅用地一直被频繁低价出售。今年4月，上海市规划和国土资源局发布了《上海市国有建设用地使用权出让补充公告》，将三块地块的出让方式调整为招标挂牌复合出让。根据规定，如果通过资格审查的有效申请人超过3人，土地将通过招标方式出售，有效申请人为“投标人”；如果通过资格审查的有效申请者人数不超过3人，土地将以挂牌方式出售，有效申请者为"投标人"。

对于三个“投标人”的确定，根据房屋建筑企业的经济实力、技术资质和工程经验进行综合评分，然后依次确定。此外，根据评分机制，如果一个房地产企业已经拿了土地，相应的土地收购点将被扣除。为了不失去后期征地的机会，经过招投标和挂牌出让的复合规定，上海房企普遍持谨慎态度。

中原地产分析师卢文喜指出，华润置地在航头的收购表明，它有意在年底积极平仓。据报道，华润今年在上海收获了一块纯住宅用地，位于奉贤南桥，总价值21.9亿元。

事实上，上述两个地块为受让方提出了一定的条件。例如，航头地块需要一定的配套房屋和自持比例，容积率为1.2。根据陆的分析，航头地块的底价并不低。该地块周边项目如金地怡化近两个月的平均成交价约为36000元/平方米，该地块的底价为27800元/平方米。该项目的预计成本价在4万元/平方米以上。“这个项目的利润是空房

上海链家地产首席市场分析师张越也认为，开发商在上海等一线城市补仓的意愿仍然很强。

据上海链家市场研究中心统计，截至11月23日，上海今年已售出32块商品住宅用地(不含租赁土地和经济适用房用地)，总面积189万平方米，超过去年水平。此外，今年上海还出售了15块租赁土地，总面积达47万平方米。

张越指出，上海土地市场经历了招标上市和土地出让租赁两大调整。宅基地流转面积已超过去年全年，并辅以多处租赁土地。这是结构性调整，是土地供应的新举措；与此同时，地价趋于低溢价，“增量稳价”成为今年上海土地市场的主旋律。